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노후준비 성공한 사람 은퇴자 중 7.9%, 이를 바탕으로 이들 중 진짜 부자가 된 사람은약  3%~4% 혹은 그 이하일 것으로 추정된다. 그리고 젋어서 부자가 되고 파이어에 성공한 사람의 비율은 그보다 더 낮을 것이다. 따라서  노후준비 성공이나 부자되는 것 부터가 각각 약 상위 8%, 4%만이 가능한 것이 현실이다.

66세 이상 노인 빈곤율 40.4%…OECD 회원국의 ‘3배’ < 노년시대 < 청소년/노년시대 < 기사본문 - 김포신문

2020년 기준 한국의 66세 이상 노인 인구의 소득 빈곤율은 40.4%로, 전체 회원국 중 가장 높았다. OECD 회원국 평균(14.2%)의 3배 수준이며, 미국(22.8%)과 일본(20.0%)의 두 배 수준이다. 빈곤율이 40%를 넘은 국가는 한국이 유일하다. 특히 빈곤율은 고령층으로 갈수록 더 높아져, 66∼75세 노인 소득 빈곤율이 31.4%인 데 비해 76세 이상은 52.0%였다.

노후준비 실패율이 이렇게 높은 이유는 크게 3가지로 추정된다.

첫째는 맞벌이 가구가 늘어나서 가구의 수입이 늘어나지만 소비가 더 큰 규모로 늘어나면서 노후 준비에 실패하는 경우. 

외식 숙박비를 왜 그리 많이… ‘맞벌이 함정’ 안 빠지려면 [왕개미연구소]

 NH투자증권 100세시대연구소에 따르면, 2022년 2분기(4~6월) 기준 맞벌이 가구의 월 평균 소득은 761만원으로, 외벌이(월 483만원)보다 월 278만원 더 많았다. 남녀간 임금 차별이 줄어들고, 남성 못잖게 고액 연봉을 받는 여성이 늘어나면서 맞벌이와 외벌이 가정의 소득 격차는 매년 높아지고 있다.

하지만 2022년 2분기 기준 맞벌이 가구의 월 평균 가계지출(소비지출+비소비지출)은 월 510만원으로, 외벌이(월 375만원)에 비해 135만원을 더 썼으며, 맞벌이가 과소비 하는 항목은 교육비, 교통비, 음식 및 숙박비용이었다. 식사 준비시간이 부족하니까 외식이나 배달을 자주 이용할 수밖에 없고, 보상 심리 때문에 짬날 때마다 여행을 즐기는 영향으로 보인다. 그리고 육아도우미를 고용하거나 학원 등 사교육비용이 추가로 더 들어가고 있다.

NH투자증권 100세시대연구소가 2022년 2분기 통계청 자료를 토대로 맞벌이와 외벌이 가정의 재무 상황을 조사해본 결과 맞벌이의 월 평균 흑자액은 251만원(연 3012만원)이었고, 처분가능소득(소득에서 비소비지출을 뺀 금액)에서 흑자액이 차지하는 비율인 흑자율은 40.7%.

맞벌이의 가처분소득이 월 500만원이라면, 흑자율 40.7%을 곱해 최소 204만원은 남겨야 한다. 외벌이 가정의 월 평균 흑자액은 107만원이었고, 흑자율은 27%. 만약 맞벌이 부부의 가정경제 흑자율이 27%(외벌이 흑자율)에도 못 미친다면, ‘맞벌이 경제 효과’가 없는 셈이다.

둘째, 과도한 사교육비 지출로 노후준비까지 무너지는 경우.

월급 받아 아이 학원비에 몰빵 하다간…경고 | 한국경제

2022년 통계청 조사에 따르면 연간 사교육비 총액은 약 26조원에 달하고, 학생 1인당 월평균 사교육비는 41만원으로 나타난다. 실제 4분의 3이 넘는(78.3%) 학생들이 사교육에 참여하고 있고, 참여 학생의 1인당 월평균 사교육비는 52만4000원으로 높아질 것으로 예상된다. 이는 자녀가 사교육을 한창 받을 때 부모 나이인 40대 가구의 평균 가계 지출(월 534만원)의 9.8%를 차지. 자녀가 2명이라면 가계 지출의 20% 정도가 사교육비로 지출한다는 의미.

사실 노후 생활이 시기적으로 뒤에 있을 뿐 자녀 교육보다 결코 중요하지 않은 것은 아니다. 부모의 불안한 노후는 자녀에게도 부담으로 작용하게 되고, 이미 부모의 노후준비는 중요한 배우자 선택 기준 중 하나가 된지 오래다. 아마도 경제적 이유로 사위 및 며느리와 관계가 불편해지는 것을 성공한 노후라 말할 수 있는 사람은 거의 없을 것이다. 결과적으로 자녀 교육과 노후 준비는 그 가치가 동등하다고 할 수 있다.

또한 이제는 자녀가 부모의 노후를 책임져 주는 시대가 아니고 따라서 경제적인 역량을 넘어서는 무리한 자녀 교육은 가계 재정에 부담이 되고, 사교육의 효과도 100% 장담할 수 없으므로 적정하게 자녀 교육비 지출하는 기준이 필요하다.

첫째, 자녀 1인당 사교육비와 노후 준비 비율을 1대 1로 해야 함. 자녀 1인당 월평균 사교육비가 50만원 정도 들어감. 노후 준비를 동등한 가치로 둔다면 월 50만원(연 600만원) 이상 개인형퇴직연금(IRP)이나 연금저축으로 챙기는 것이 바람직. 매년 600만원을 연 4% 수익률로 30년간 적립하면 3억원 이상의 노후 자산을 만들 수 있음.

둘째, 자녀 1인당 총 교육비는 소득의 10%를 넘지 않도록 해야 함. 현재 소득에서 감당할 수 있더라도 부가적으로 발생하는 비용들이 생각보다 많아질 수 있으며, 자녀가 2명 이상이라면 가구 소득의 20%까지는 확대할 수 있음.

셋째, 최소한 5년 전부터 미리 준비하는 게 중요. 예를 들어 중학교에 입학하면 대학 등록금 준비를 시작. 투자 기간을 길게 할수록 복리 효과로 수익이 커지면서 목돈 준비에 대한 부담이 줄어듬. 금융투자수익을 통해 실제 부담을 낮추는 효과를 가져오려면 5년 정도 투자 기간을 감안하고 미리 준비하는 것이 바람직.

셋째, 과도한 부동산 영끌로 인한 현금흐름 악화

집값 팍팍 오른 서울 강남아파트 보유세 20~40% 오른다-국민일보

윤석열 정부는 문재인 정부와 차별화를 위해 부동산에 세금부담을 줄여주는 정책들을 내놓았다. 하지만 금리인하와 대출 규제 완화로 인해 임기 초 하락하던 아파트 가격이 크게 반등하면서 오히려 윤 정부의 부동산 세금 감면 정책들은 결국 무력화 되고 만다. 즉, 성공적인 주거용 부동산 투자가 더 세금부담 증가로 돌아오면서 이에 준비가 되어있지 않은 주거용 부동산 보유자들은 결국 '세금의 역습'이라는 부메랑을 맞을 수 밖에 없었다.

“8억 자가 아파트 빼면 빈털터리”... 70대 독거남의 비극

다소 극단적인 사례 하나를 이야기 해볼까 한다. 부산에 사는 70대 노인 이모씨는 8억 상당의 아파트를 보유하고 있다. 하지만 일을 그만둔 후 현금흐름 부족으로 궁핍한 삶을 이어가고 있었다. 하지만 아파트라는 자산을 가지고 있는지라 복지제도의 혜택을 받을 수 없었고, 보다못한 사회복지사 분들이 집을 팔거나 주택연금을 받으시라고 권유하였지만 할아버지는 완강히 거부하였다. 그 분에게 이 아파트는 단순한 거주 공간 이상의 의미를 지니고 오랜 시간 쌓아온 추억과 정체성의 일부였던 것이다. 그리고 결국 할아버지는 건강 악화로 세상을 떠나게 되었다.

할아버지가 젊은 시절부터 아파트를 장기간 보유함과 동시에 세금과 생활비를 커버할 수 있는 금융자산 투자를 꾸준히 해왔다면 저러한 '풍요속의 빈곤' 속에서 안타깝게 돌아가셨을까? 실제로 한국의 65세 이상 고령자들의 금융자산 비중은 총 자산의 약 20%에 불과하다는 통계가 있다. 반면 일본 등 선진국 고령자들은 현금·연금·저축과 같은 금융자산 비중이 60%를 넘어 안정적인 노후 생활을 유지하고 있다.

따라서 핵심지 고가 아파트 보유자는 적절한 시기에 아파트를 자녀에게 증여하거나 매도하고 주거 비용 부담이 없는 곳으로 이사를 가던지 해당 지역에서 노후를 보내고 싶다면 동시에 '세금의 역습'을 감당할 준비도 함께 해야 한다. 앞서 말했듯이 세금 줄여준다는 정부의 공약은 결국 공약, 즉, 헛된 약속에 불과하고, 오히려 아파트 가격을 끌어올려 더 큰 세금부담만 돌아올 뿐이다. 결국 고가 부동산을 보유한 개인들은 '충분한 금융자산 투자'로 '세금의 역습'에 대응하는 것 외에 다른 길이 없다.

결론적으로 투자의 시작은 현금흐름과 소비 통제에서 시작된다. 매출 오르면 오르는데로 소비를 늘리고, 연봉 오르면 오르는데로 소비를 늘려버리면 호경기 때도 투자할 돈이 없고, 불경기 때도 투자할 돈이 없을 수 밖에 없으며, 92%의 사람들이 노후 준비에 실패하는 이유도 역시 그래서 그런 것이다. 소비 통제+재무계획(Financial planning)를 통한 노후 준비+투자 씨드를 확보하면서 적극적 투자(Investment)로 자산을 증식하는 것. 그것만이 성공적인 노후준비와 투자 성공의 왕도일 것이다.

<국민연금 집중 매집 기간(3Q2024)>

“국민연금도 투자 10배 늘렸다”...주가 25% 가까이 폭등한 美 회사는 어디?

2024년 3분기 국민연금은 브로드컴의 비중을 공격적으로 늘렸으며 브로드컴은  회계연도 4분기 조정 실적이 예상치를 뛰어넘고 AI 관련 매출이 연간 220% 급증한 어닝서프라이즈, 그리고 대형 클라우드 기업 3곳과 AI 칩을 개발하며 AI 사업을 확장할 계획이라는 발표에 힘입어 큰 폭의 주가 상승을 기록.

브로드컴은 2024년 3분기 기준 국민연금의 해외주식 투자비중 상위 10위 안에 들어왔으며 글로벌 큰 손으로 자리잡은 국민연금의 적극적인 포트폴리오 변경은 투자의사결정을 내리는데 중요할 기준이 될 수 있음.

(출처: 운용현황 > 운용성과 > 운용수익률 )

‘국민연금 10년 수익률 꼴찌’ 한국경제 보도 “나쁜 통계 억지로 만들어” < 경제 < 박재령 기자 - 미디어오늘

미국 연준의 기준금리 인하와 기술주 중심의 꾸준한 강세로 최근 국민연금의 해외주식 및 채권 투자성과는 크게 개선되고 있으며, 해외 채권투자는 시중금리 상승에도 불구하고 원달러 환율의 상승으로 양호한 성과 기록. 하지만 메이저 언론은 통계왜곡까지 불사하며 가짜뉴스를 유포하여 국민연금에 대한 불신을 조장. 이는 국민연금이 다수 국민의 정당한 이익을 위해 주요 주주로서의 정당한 권리를 행사하여 재벌 오너의 사리사욕을 위협하는 것을 막고, 과도한 위탁운용을 통해 일부 금융사의 이익을 챙기려는 의도에 의한 것.

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`尹탄핵` 산 하나는 넘었지만…웃지 못하는 국내 증시

계엄사태로 촉발된 윤석열 대통령 탄핵안 통과로 헌법재판소가 향후 180일 이내로 탄핵 인용 여부를 결정하고, 인용 시 60일 이내에 대선이 치러지는 등 차기 대선을 비롯한 주요 정치 일정의 아웃라인이 나오면서 정치적 불확실성이 감소. 

https://m.mk.co.kr/news/politics/11195166

https://www.news1.kr/politics/assembly/5629017

아직 헌법재판소의 최종 결정이 남았지만 국민 70%-80%의 지지를 받는 윤석열 대통령 탄핵소추안의 기각은 차기 정권에서 헌법재판소의 폐지로 이어질 수 있으며, 윤석열 대통령의 내란혐의는 박근혜 전 대통령보다 더욱 더 명확한 탄핵 사유.

https://n.news.naver.com/article/015/0005067284

이미 코스피는 밸류에이션상 역사적 저평가 구간에 들어왔으며, 기술적 저항 추정선 코스피 2540선 초 돌파시 시장 안정, 기술적 지지 추정선 2420선 중반 붕괴시 주의하며 대응하는 것이 바람직. 2024년 12월 9일 바닥 터치한 후 이어진 반등의 지속 여부를 확인하면서 매집이 필요할 전망.

💂🏻 영국 퇴직연금 개혁, 보법이 다르다

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78세 원로 분노 아무도 못 막았다…75년 동업의 최후 [김익환의 컴퍼니워치] | 한국경제 (hankyung.com)

고려아연은 1949년 고(故) 최기호·장병희 창업주가 세운 회사. 고려아연 등 비철금속 계열사는 최윤범 회장을 비롯한 최씨 일가가 맡고 있음. 영풍그룹과 전자 계열사는 장형진 고문 일가가 담당. 장씨 가문을 대표해서 장 고문이 고려아연 이사회에 들어온 것. 장 고문은 이사회에 몸담는 동안 고려아연에 상당한 애정을 쏟은 것으로 전해짐.

최회장이 사업 재편을 시작한 2022년부터 장 고문은 이사회에 불만을 표출하기 시작. 최 회장이 사업재편 자금을 마련하기 위해 한화그룹 등을 대상으로 유상증자를 진행했고, 외부 자본을 유치하는 데 대해 장 고문은 크게 반발. 영풍그룹 핵심인 고려아연을 최씨 가문이 장악하려는 시도로 본 것. 이때부터 양측은 지분경쟁에 나섰고, 주주총회에서도 충돌함.

MBK파트너스, 고려아연·영풍정밀 동시 공개매수 < The Vista < 기사본문 - 뉴스톱 (newstof.com)

그리고 2024년 9월 13일 고려아연의 주요주주 영풍그룹과 사모펀드 MBK 파트너스는 고려아연 경영권 확보를 위해서고려아연과 영풍정밀의 공개 매수를 선언.

고려아연 공개매수 가격은 주당 66만원으로 결정. 공개매수일 이전 3개월 및 6개월 간 평균종가(거래량평균가중가격(VWAP))에 각각 27.7%와 30.1%의 프리미엄을 적용한 가격.

공개매수 대상 주식은 고려아연 발행주식 총수의 최소 약 7%(144만5036주)에서 최대 14.6%(302만4881주). MBK파트너스와 영풍은 공개매수에 응모한 주식 수가 최소 매수예정수량 미만일 경우엔 응모한 주식 전량을 매수하지 않기로 함. 대신 최대 매수예정수량을 초과하는 경우에는 최대 매수예정수량만큼만 안분비례해 매수할 예정.

고려아연 지분의 1.89%를 보유한 주요 계열사 영풍정밀 공개매수 가격은 주당 2만원. 공개매수 대상 주식에 대한 최소조건 없이 최대 684만0801주(발행주식 총수 43.43%) 범위 내에서 영풍정밀 공개매수에 응모한 주식 전량을 매수할 계획. MBK 파트너스는 영풍정밀에 대한 경영권을 확보한 후 기존 경영진과 함께 영풍정밀 본연의 비지니스에 집중, 투자해서 장기 지속 성장을 이끌 방침.

고려아연과 영풍정밀 공개매수 기간은 2024년 9월 13일부터부터 2024년 10월 4일까지 진행.

[단독] 고려아연 특별관계자 바뀐다…최윤범 대항공개매수 법적 족쇄 벗어 : 네이트 뉴스 (nate.com)

당초 공동경영권을 행사하던 최윤범 고려아연 회장이 특별관계자에 해당되어 대항공개매수가 막힌 상황이었지만 경영권 분쟁 발발 후 이를 해소하여 대항공개매수가 가능해짐.

다만 공정거래법상 영풍과 고려아연은 여전히 특수관계자로 묶이게 됨. 고려아연의 단일 최대주주는 ㈜영풍으로 자회사와 모회사간으로 엮여있기 때문. 이 때문에 영풍 측의 공개매수기간동안 최 회장과 별개로 고려아연이 나서서 자사주매집 등을 통해 주가를 끌어올리는 행위는 원천적으로 금지. 앞서 MBK 측은 고려아연에 대한 자사주매입 금지 가처분신청을 진행.

MBK파트너스와 영풍은 13일부터 오는 10월 4일까지 고려아연 주식을 주당 66만원에 최소 144만5036주(6.98%)에서 최대 302만4881주(14.61%)까지 사들이는 공개매수를 진행 중. 공개매수가 성공리에 끝나면 영풍과 MBK 측 지분은 최대 47.7%까지 늘어날 전망. 의결권이 없는 자사주 등을 제외하고 계산하면 지분율은 52%로 과반을 확보.

현재 최 회장이 경영권을 지키기 위해 최소한 확보해야할 고려아연 지분율은 6.05%, 약 7943억원 규모로 파악. 최씨 일가의 지분이 현재 33.2~33.9% 수준. 최씨 일가가 15.9%, LG화학 한화 현대차 등 우호지분으로 분류되는 주주들이 17.3% 이상을 보유하고 있음. 양 가문과 국민연금 및 자사주를 제외한 고려아연의 실질적 유통 물량은 22.92% 수준. 반면 영풍과 MBK파트너스가 최소 6.9% 지분을 추가 확보하면 지분 경쟁을 끝낼 수 있음.

최윤범 회장이 향후 경영권 방어에 필요한 7000억-1조의 자금을 조달할 수 있을지는 좀 더 두고볼 일.

고려아연·영풍정밀, 공개매수에 주가 들썩…개인 ETF라도 사자 | 아주경제 (ajunews.com)

이에 일부 개인투자자들은 해당 종목을 편입한 ETF에 투자하기도 함.

"SK 살린 120만 울산시민 총결집…'고려아연 주식 갖기 운동' 할 것" (naver.com)

그러나 현 사태에 정치권 일각까지 관심을 보이면서 예측하기 어려운 일들이 벌어질 가능성도 있지 않을까 함.

지금이 매수 기회?… 외국인, 韓 빌딩·물류창고 줍줍-국민일보 (kmib.co.kr)

2024년 6월 글로벌 최대 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아에 따르면 2023년 국내 상업용 부동산에 투자된 해외 자본은 총 23억 달러(약 3조1560억원). 전년도와 비교하면 31.5%, 이전 3년(2020~2022년) 유입된 해외 자본이 연평균 19억 달러(약 2조6172억원)였던 것과 비교하면 3% 증가한 수치.

투자 1위 국가는 미국에서 유입된 해외 자본의 43%를 차지. 2위는 싱가포르로 28%. 미국 자본의 한국 상업용 부동산 투자가 두드러지는데 2022년과 비교하면 74%가량 큰 폭으로 증가. 싱가포르는 전년도와 비슷한 수준이며, 3위인 캐나다는 브룩필드가 인천의 대형 물류센터를 인수하면서 5년 만에 상위권 재진입. 2023년 연내 기준금리 인하를 기대한 투자자들이 선제적으로 투자에 나섰던 것으로 추정.

마지막으로 확인된 중국자본의 한국 상업용 부동산 투자는 2017년인데 당시 전체 투자 규모의 10% 수준으로 4위를 기록. 중국 당국의 대출 제한, 자본 통제 등이 투자를 막는 이유. 하지만 현재 중국 자본은 알리 등 이커머스를 앞세워 한국 물류창고 등 상업용 부동산 투자 청사진을 준비하고 있으며, 빠르면 2024년 연내 국내 투자가 이뤄질 것으로 보고 있음.

2024년 6월 기준 외국인, 기관투자자, 기업들이 주로 거래하는 상업용 빌딩 거래도 3개월 연속 증가 중. 지난 4월 전국 상업용 빌딩 거래량은 총 1307건으로 전월 대비 0.3% 상승했으며, 올 1월 1034건을 기록한 이후 3개월 연속해서 거래가 늘고 있음. 이는 2022년 8월 1297건 이후 최고치.

반면 개인들이 직접 등기치는 영세 상가는 경매 매물이 쌓이고 있음. 경공매 데이터 전문업체 지지옥션에 따르면 2024년 5월 서울지역 상가 경매 진행 건수는 총 237건으로 이는 2016년 11월 244건 이후 가장 많은 수치. 낙찰률도 급감해 서울 상가 매물 237건 중 낙찰된 물건은 28건으로, 낙찰률은 11.8%에 불과.

대형 상업용 오피스 빌딩과 공장 창고 등에는 투자역량과 투자여력이 충분한 금융자본 및 법인자본이 몰리고 있지만, 소규모 상가 매물은 투자역량도 부족하고 여력은 더욱 더 부족한 개인이 투자하기 때문에 경기 악화에 직격탄을 맞고 있으며 저출산, 저성장, 고금리 고착화로 인해 상당기간 회복되기 어려움. 지식산업센터 등 일부 물건은 대출 자체가 안나오기도 함.

( *CPI의 경우 (2020=100)으로 개편된 수치 적용)

상업용 오피스 빌딩의 임대료는 2023년 1/4분기 이 후 서울 핵심권역(CBD, YBD, GBD)은 물론이고 비핵심권역 (Others) 역시  소비자물가지수(CPI) 대비 높은 수준을 기록했으며, 특히 핵심권역 (CBD, YBD, GBD)의 CPI 대비 임대료는 비핵심권역(Others) 보다 상대적으로 더 높은 수준을 기록. 이는 인플레이션 헤지를 위해 서울 핵심권역 (CBD, YBD, GBD) 내 상업용 오피스 빌딩 투자가 필수임을 의미.

광화문 일대 도심권(CBD) 상업용 오피스 빌딩 시장은 미국 금융위기가 터진 2008년 이 후에는 4년 정도 침체 후 원상복구 되었으며, 미중무역분쟁과 미국이 기준금리를 올리던 2017-2019년 시기에도 3년 정도의 침체 후 원상복구 되었음.

한국 오피스 시장만 활황…외국계 운용사들 '호시탐탐'-인베스트조선 (investchosun.com)

각국의 오피스 공실률이 글로벌 금융위기 수준 이상으로 치닫는 상황에서도 서울은 이례적으로 낮은 수준을 유지. 원화에 비해 달러가 강세를 보이는 상황에서 환차익 효과를 앞세워 공격적 투자도 가능하기 때문에 가격과 수익률만 맞으면 충분히 외국인의 진입할 수 있는 상황이었음.

서울을 중심으로 오피스 시장이 견고한 건 결국 마땅한 투자처가 보이지 않는 상황에서 '안전 자산'으로 투자 수요가 몰리기 때문. 작년 상가·오피스·숙박시설·물류센터·오피스텔 등 전반적 상업용 부동산은 2021년을 정점으로 거래량이 줄어들고 있으며, 비수도권을 중심으로 매매가격 하락세가 특히 두드러짐. 특히, 연면적 1만평(약 3만3000㎡) 이상의 프라임 오피스의 경우 공급이 제한적이지만 수요가 이어져 안정적인 수익률을 기록할 전망.

2024년 8월 기준 상업용 오피스 빌딩에 대한 투자는 전체 한국 부동산 투자의 과반수에 달함. 이는 재택근무가 늘어나는 해외에서 상업용 오피스 빌딩의 공실률이 올라가는 것과 달리 한국 기업의 낮은 재택근무율과 지연되는 인서울 핵심권역 상업용 오피스 공급으로 인한 현상. 여기에 약 1조원 규모의 강남권(GBD) 디에셋 타워와 도심권(CBD)의 돈의문 디타워의 매각이 마무리 되면 상업용 오피스 빌딩의 투자비중은 더 높아질 수도 있음.

꾸준한 수요는 낮은 공실률로 이어짐. 글로벌 부동산 서비스 기업 JLL에 따르면 2024년 3월 서울의 평균 공실률은 1.5%로 3분기 만에 1%대로 재진입. 도심권(CBD), 강남권(GBD), 여의도권(YBD) 등 서울의 주요 세 권역 모두 자연공실률인 5%를 하회하는 낮은 공실률을 기록. 자연공실률은 공급과 수요가 균형인 상태에서의 최저 공실률.

글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아는 "2023년 공급된 3건의 프라임급 오피스와 2024년 공급 예정인 2건의 프라임 오피스 면적 대부분 입주(예정) 임차인이 확정돼 있고, 기존 빌딩들은 재건축, 리모델링 기간 멸실 예정으로 서울 프라임 오피스 공실률은 낮아질 것으로 예상된다"며 "2025년까지는 새로운 프라임 오피스 빌딩이 없어 공실률은 1~2년간 낮은 수준을 유지할 것으로 보인다"고 분석.

하지만 2024년 3월 이전에는 가격 문제, 고금리 환경으로 인한 비교우위 약화 및 가격 하락시 손실 위험을 감수해야 하는 우선주 및 보통주 펀딩의 어려움으로 외국 자본의 활동이 두드러지지 않음.

오피스빌딩 저점 확인하는 외국계 투자자 (dealbook.co.kr)

2024년 7월 들어서 미국 기준금리인하 가능성이 높아지면서 상황은 달라지고 있음.

최근 1~2년 사이 오피스빌딩 입찰에 해외 투자자들이 참여한 곳을 찾아보기가 쉽지 않았음. 해외 투자자들이 오피스빌딩 입찰을 참여하지 않고 관망한 것은 기다리면 경쟁력 있는 가격에 투자 기회를 포착하려는 분위기가 있었기 때문.

하지만 이지스자산운용이 보유한 정동빌딩의 입찰 시작 2달 만에 미국 교직원연금기금 관련 운용사인 누빈자산운용이 참여했고, 우선협상자까지 선정. 누빈자산운용이 제시한 매수 가격은 연면적 평당 3000만원 수준이라고 하는데, 재조달 원가 등을 고려하고 인근 지역에서 진행된 타워8이나 콘코디언의 매각가를 생각하면 무리하지 않은 조건.

그 외 캐피탈랜드투자운용은 골든타워의 우선협상자가 됐고, 콘래드호텔은 ARA자산운용이 매입을 준비 중. DWS자산운용이 매각하는 김포성광물류는 페블스톤자산운용이 블랙스톤과 함께 인수 시도. 이외에도 올해 초 시그마타워에 투자한 에버딘도 투자를 재개.

급격한 고금리에 눌린 상업용 오피스 빌딩 시장에 금리인하 바람을 탄 외국인 자금의 유입 중이며 이는 상업용 오피스 빌딩 시장 회복으로 이어질 가능성이 높은 상황.

세줄 요약:

1. Up Team Up, Down Team Down=>외국인, 기관, 기업이 거래하는 퀄러티 있는 대형 상업용 오피스 빌딩, 대형 물류창고 등 UP, 개인이 등기치는 상가, 오피스텔, 지식산업센터, 생숙등 Down

2. 도심권(CBD), 강남권(GBD), 여의도권(YBD) 오피스 공급 지연

3. 외국인 투자자들이 도심권(CBD), 강남권(GBD), 여의도권(YBD) 상업용 오피스 빌딩에 관심을 보이고 있음

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