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지금이 매수 기회?… 외국인, 韓 빌딩·물류창고 줍줍-국민일보 (kmib.co.kr)

2024년 6월 글로벌 최대 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아에 따르면 2023년 국내 상업용 부동산에 투자된 해외 자본은 총 23억 달러(약 3조1560억원). 전년도와 비교하면 31.5%, 이전 3년(2020~2022년) 유입된 해외 자본이 연평균 19억 달러(약 2조6172억원)였던 것과 비교하면 3% 증가한 수치.

투자 1위 국가는 미국에서 유입된 해외 자본의 43%를 차지. 2위는 싱가포르로 28%. 미국 자본의 한국 상업용 부동산 투자가 두드러지는데 2022년과 비교하면 74%가량 큰 폭으로 증가. 싱가포르는 전년도와 비슷한 수준이며, 3위인 캐나다는 브룩필드가 인천의 대형 물류센터를 인수하면서 5년 만에 상위권 재진입. 2023년 연내 기준금리 인하를 기대한 투자자들이 선제적으로 투자에 나섰던 것으로 추정.

마지막으로 확인된 중국자본의 한국 상업용 부동산 투자는 2017년인데 당시 전체 투자 규모의 10% 수준으로 4위를 기록. 중국 당국의 대출 제한, 자본 통제 등이 투자를 막는 이유. 하지만 현재 중국 자본은 알리 등 이커머스를 앞세워 한국 물류창고 등 상업용 부동산 투자 청사진을 준비하고 있으며, 빠르면 2024년 연내 국내 투자가 이뤄질 것으로 보고 있음.

2024년 6월 기준 외국인, 기관투자자, 기업들이 주로 거래하는 상업용 빌딩 거래도 3개월 연속 증가 중. 지난 4월 전국 상업용 빌딩 거래량은 총 1307건으로 전월 대비 0.3% 상승했으며, 올 1월 1034건을 기록한 이후 3개월 연속해서 거래가 늘고 있음. 이는 2022년 8월 1297건 이후 최고치.

반면 개인들이 직접 등기치는 영세 상가는 경매 매물이 쌓이고 있음. 경공매 데이터 전문업체 지지옥션에 따르면 2024년 5월 서울지역 상가 경매 진행 건수는 총 237건으로 이는 2016년 11월 244건 이후 가장 많은 수치. 낙찰률도 급감해 서울 상가 매물 237건 중 낙찰된 물건은 28건으로, 낙찰률은 11.8%에 불과.

대형 상업용 오피스 빌딩과 공장 창고 등에는 투자역량과 투자여력이 충분한 금융자본 및 법인자본이 몰리고 있지만, 소규모 상가 매물은 투자역량도 부족하고 여력은 더욱 더 부족한 개인이 투자하기 때문에 경기 악화에 직격탄을 맞고 있으며 저출산, 저성장, 고금리 고착화로 인해 상당기간 회복되기 어려움. 지식산업센터 등 일부 물건은 대출 자체가 안나오기도 함.

( *CPI의 경우 (2020=100)으로 개편된 수치 적용)

상업용 오피스 빌딩의 임대료는 2023년 1/4분기 이 후 서울 핵심권역(CBD, YBD, GBD)은 물론이고 비핵심권역 (Others) 역시  소비자물가지수(CPI) 대비 높은 수준을 기록했으며, 특히 핵심권역 (CBD, YBD, GBD)의 CPI 대비 임대료는 비핵심권역(Others) 보다 상대적으로 더 높은 수준을 기록. 이는 인플레이션 헤지를 위해 서울 핵심권역 (CBD, YBD, GBD) 내 상업용 오피스 빌딩 투자가 필수임을 의미.

광화문 일대 도심권(CBD) 상업용 오피스 빌딩 시장은 미국 금융위기가 터진 2008년 이 후에는 4년 정도 침체 후 원상복구 되었으며, 미중무역분쟁과 미국이 기준금리를 올리던 2017-2019년 시기에도 3년 정도의 침체 후 원상복구 되었음.

한국 오피스 시장만 활황…외국계 운용사들 '호시탐탐'-인베스트조선 (investchosun.com)

각국의 오피스 공실률이 글로벌 금융위기 수준 이상으로 치닫는 상황에서도 서울은 이례적으로 낮은 수준을 유지. 원화에 비해 달러가 강세를 보이는 상황에서 환차익 효과를 앞세워 공격적 투자도 가능하기 때문에 가격과 수익률만 맞으면 충분히 외국인의 진입할 수 있는 상황이었음.

서울을 중심으로 오피스 시장이 견고한 건 결국 마땅한 투자처가 보이지 않는 상황에서 '안전 자산'으로 투자 수요가 몰리기 때문. 작년 상가·오피스·숙박시설·물류센터·오피스텔 등 전반적 상업용 부동산은 2021년을 정점으로 거래량이 줄어들고 있으며, 비수도권을 중심으로 매매가격 하락세가 특히 두드러짐. 특히, 연면적 1만평(약 3만3000㎡) 이상의 프라임 오피스의 경우 공급이 제한적이지만 수요가 이어져 안정적인 수익률을 기록할 전망.

2024년 8월 기준 상업용 오피스 빌딩에 대한 투자는 전체 한국 부동산 투자의 과반수에 달함. 이는 재택근무가 늘어나는 해외에서 상업용 오피스 빌딩의 공실률이 올라가는 것과 달리 한국 기업의 낮은 재택근무율과 지연되는 인서울 핵심권역 상업용 오피스 공급으로 인한 현상. 여기에 약 1조원 규모의 강남권(GBD) 디에셋 타워와 도심권(CBD)의 돈의문 디타워의 매각이 마무리 되면 상업용 오피스 빌딩의 투자비중은 더 높아질 수도 있음.

꾸준한 수요는 낮은 공실률로 이어짐. 글로벌 부동산 서비스 기업 JLL에 따르면 2024년 3월 서울의 평균 공실률은 1.5%로 3분기 만에 1%대로 재진입. 도심권(CBD), 강남권(GBD), 여의도권(YBD) 등 서울의 주요 세 권역 모두 자연공실률인 5%를 하회하는 낮은 공실률을 기록. 자연공실률은 공급과 수요가 균형인 상태에서의 최저 공실률.

글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아는 "2023년 공급된 3건의 프라임급 오피스와 2024년 공급 예정인 2건의 프라임 오피스 면적 대부분 입주(예정) 임차인이 확정돼 있고, 기존 빌딩들은 재건축, 리모델링 기간 멸실 예정으로 서울 프라임 오피스 공실률은 낮아질 것으로 예상된다"며 "2025년까지는 새로운 프라임 오피스 빌딩이 없어 공실률은 1~2년간 낮은 수준을 유지할 것으로 보인다"고 분석.

하지만 2024년 3월 이전에는 가격 문제, 고금리 환경으로 인한 비교우위 약화 및 가격 하락시 손실 위험을 감수해야 하는 우선주 및 보통주 펀딩의 어려움으로 외국 자본의 활동이 두드러지지 않음.

오피스빌딩 저점 확인하는 외국계 투자자 (dealbook.co.kr)

2024년 7월 들어서 미국 기준금리인하 가능성이 높아지면서 상황은 달라지고 있음.

최근 1~2년 사이 오피스빌딩 입찰에 해외 투자자들이 참여한 곳을 찾아보기가 쉽지 않았음. 해외 투자자들이 오피스빌딩 입찰을 참여하지 않고 관망한 것은 기다리면 경쟁력 있는 가격에 투자 기회를 포착하려는 분위기가 있었기 때문.

하지만 이지스자산운용이 보유한 정동빌딩의 입찰 시작 2달 만에 미국 교직원연금기금 관련 운용사인 누빈자산운용이 참여했고, 우선협상자까지 선정. 누빈자산운용이 제시한 매수 가격은 연면적 평당 3000만원 수준이라고 하는데, 재조달 원가 등을 고려하고 인근 지역에서 진행된 타워8이나 콘코디언의 매각가를 생각하면 무리하지 않은 조건.

그 외 캐피탈랜드투자운용은 골든타워의 우선협상자가 됐고, 콘래드호텔은 ARA자산운용이 매입을 준비 중. DWS자산운용이 매각하는 김포성광물류는 페블스톤자산운용이 블랙스톤과 함께 인수 시도. 이외에도 올해 초 시그마타워에 투자한 에버딘도 투자를 재개.

급격한 고금리에 눌린 상업용 오피스 빌딩 시장에 금리인하 바람을 탄 외국인 자금의 유입 중이며 이는 상업용 오피스 빌딩 시장 회복으로 이어질 가능성이 높은 상황.

세줄 요약:

1. Up Team Up, Down Team Down=>외국인, 기관, 기업이 거래하는 퀄러티 있는 대형 상업용 오피스 빌딩, 대형 물류창고 등 UP, 개인이 등기치는 상가, 오피스텔, 지식산업센터, 생숙등 Down

2. 도심권(CBD), 강남권(GBD), 여의도권(YBD) 오피스 공급 지연

3. 외국인 투자자들이 도심권(CBD), 강남권(GBD), 여의도권(YBD) 상업용 오피스 빌딩에 관심을 보이고 있음

(출처: 청약홈 (applyhome.co.kr) )

*참고: [단독] “당첨되면 20억 로또”…강남 한복판에 무순위 청약 나온다 [부동산360] (daum.net)

서울 강남구 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 21일 공고를 내고, 오는 26일 무순위 청약 실시. 전용 34A㎡, 59A㎡, 132A㎡ 3가구가 시장에 나왔다. 디에이치 퍼스티어 아이파크는 2020년 분양한 총 6702가구 규모의 대단지로 올해 1월 입주했다. 분양가는 전용 34A㎡ 6억7000만원, 전용 59A㎡ 13억2000만원, 전용 132A㎡ 22억6000만원.

분양가가 4년 전 최초 분양 때와 같은 수준이며, 각종 규제를 받지 않는 것도 장점. 무순위 청약은 만 19세 이상이면 거주지와 주택 소유 여부, 청약통장과 무관하게 신청할 수 있고, 가구주가 아닌 가구원도 청약 가능. 실거주 의무가 없고 전매도 가능해 곧바로 수익 실현이 가능. 청약 당시 자금이 부족하더라도 입주 시점에 전세를 내놓으면 집값 대부분 충당할 수 있는 구조.

(공고문 파일)

첫 삽도 못뜨고 "역세권, 강남 땅 팝니다"…자금난에 줄줄이 '백기' - 머니투데이 (mt.co.kr)

"진짜 심각"... 자영업, 침체가 아니라 몰락의 서막 (daum.net)

반포자이 59㎡ 10억 빠졌다…'불패 상징' 강남도 전셋값 반토막 - 머니투데이 (mt.co.kr)

"집값 폭락했다더니 고작 2.3%… "비정상적으로 높다"는 원희룡·오세훈"- 헤럴드경제 (heraldcorp.com)

“규제 다 풀어도 소용없네”…서울 ‘재건축’ 아파트값 속절없이 하락 - 이투데이 (etoday.co.kr)

“현금 10억에 연봉 2억은 돼야”…둔촌주공 자격 요건 실화냐 [매부리레터] - 매일경제 (mk.co.kr)

2022년 12월 분양하는 둔촌주공의 일반분양가는 3.3㎡당 3829만원. 26평 전용 59㎡의 분양가는 9억3000만~9억6000만원, 34평 전용 84㎡은 13억~13억5000만원.

분양가 12억원 이하는 중도금대출이 나오기 때문에 전용 59㎡이하 소형평수는 중도금대출(전체 분양가의 60%)이 가능하므로. 계약금 20%, 1억8600만원이 있으면 청약 가능. 계약금 내고 중도금대출을 받을 수 있고, 입주때 잔금대출을 받으면서 부족한 현금을 대출받아야하는데 DSR40% 한도내에서 받을 수 있음. 서울은 LTV 50%까지 나옴.

하지만 문제는 청약 고가점자들이 제일 원하는 평수인 전용 84㎡. 4인가족 실수요자 선호가 많아 ‘국민평수’이지만 최소 현금 10억이 확보돼야 청약이 가능. 전용 84㎡ 분양가 13억원이라고 가정시, 계약금 20% 2억6000만원은 당첨 즉시 한달내 조달해야 하고 중도금대출이 불가능. 분양가의 60%, 7억8000만원은 입주때까지 약 2년간(둔촌주고 완공은 2024년 12월 예정)6회에 걸쳐서 나눠내야하는데, 계약금과 중도금 6회 합쳐서 분양가의 80%, 현금 10억4000만원을 조달해야 함.

계약금(2억 6000만 원)+중도금(7억8000만원) + 잔금대출(LTV 50%, 최대 7억5000만원)

2년뒤 금리는 예단할수 없지만, 현재 금리 7%로 적용하면 DSR 40% 내에서 잔금 7억5000만원(30년 만기, 원리금 균등상환)을 대출받기 위해서는 연봉이 1억9000만~2억원이 되어야 함. 금리가 3%일때는 DSR 40% 내에서 7억5000만원을 대출받기 위해서는 연봉 1억2000만원이면 가능.

즉, 현재처럼 고금리 상황에서 현금 8억원이 있어서 둔촌주공 전용 84에 도전하더라도 잔금대출때 연봉 2억원이 되지 않으면 대출 7억5000만원이 나올 수 없음. 연봉 1억2000만원인 사람이라면 이러한 상황에서는 대출이 4억5000만원밖에 나오지 않아 3억원가량은 개인적으로 조달해야 함.

여기에 잔금 지급일로부터 60일이내 취득세를 내야함. 취득세(약 4200만원)와 옵션(에어컨, 거실 확장 등)을 고려하면 최대 1억원 가량 추가됨.

그리고 분양가상한제 적용 단지로 입주때 무조건 입주해서 의무기간을 거주해야 해서 즉시 전세를 놓을 수 없음. 정부가 분양가상한제 실거주 의무 규정 완화를 추진하고 있으나 아직 법이 통과되지 않았음. 해당 법안을 발의한 김정재 국민의힘 의원실 관계자는 “아직 (법안이)소위에 올라가지도 않았다고 함. 또한 법이 통과되더라도 법 통과 이후 모집공고 나온 단지부터 적용할지, 소급적용할지 확정되지 않음.

중도금 대출이 가능한 전용 59는 사실 이보다는 필요 현금이 적으나 입주때 잔금대출을 최대 50%를 받는다고 가정해도, 그 대출금액이 DSR40%를 적용했을때 각자의 소득 수준에서 받을 수 있는 금액인지는 꼼꼼히 따져보아야 함.

그렇다면 과연 연봉 2억에 현금 10억을 가진 사람에게 과연 둔촌주공이 메리트 있을까?

[둔촌주공 체크리스트]분양가에 4억 보태면 강동 대신 '강남' (bizwatch.co.kr)

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 헬리오시티 전용 84㎡는 20억원 대에 거래되던 수개월 전보다 가격이 대폭 하락하여 지난달 16일 17억8500만원에 거래됨 . 이 지역 대장주로 꼽히는 엘스·리센츠·트리지움 전용 84㎡ 역시 최근 거래 가격이 18억3000만~19억8000만원으로 20억원 미만으로 내려옴. 강남 재건축의 상징인 은마아파트 전용 76㎡은 지난 8일 17억7000만원에 거래됨. 작년 11월만 해도 26억3500만원에 거래됐는데, 1년 만에 8억6500만원이나 하락한 것.

연봉 2억에 보유현금 10억을 가진 둔촌주공의 타깃 수요자들이 여러가지 장점이 있지만 강동에 속한 둔촌주공보다 강남권에 구축이나 재건축 아파트에 관심을 보일 가능성도 있음. 결국 당장 미분양이 나오지 않더라고 중도금 확보 문제 혹은 강남권 아파트의 추가하락으로 인한 계약자의 변심 등 계약취소가 발생할 수 있음.

만일 2022년 12월 청약을 받는 둔촌주공이 분양 과정상 차질을 빚게 된다면 이는 내년 분양시장은 물론이고 서울 아파트 매수심리를 위축시키는 악재가 될 수 있음.

급매물 쏟아져도 “아직 비싸”…‘살 집’ 알아보던 절반이 매수 포기 - 경향신문 (khan.co.kr)

2022년 11월 13일 국토연구원은 서울·경기지역의 부동산 탐색·거래 활동 및 시장 인식 현황을 파악하기 위해 실시한 ‘도시가구 부동산 활동조사’ 결과를 공개. 조사는 지난해 상반기와 하반기, 올 상반기 등 세 차례에 걸쳐 서울·경기 지역에서 부동산 거래를 했거나 거래를 하기 위해 알아본 경험(탐색경험)이 있는 시민 1000~1400명을 대상으로 진행하고, 서울·경기 지역에서 영업 중인 공인중개사 300곳도 선별해 조사.

지난해 상반기부터 올 상반기까지 주택 구매 수요가 위축되고 있음. 부동산 매물을 탐색한 경험이 있는 응답자 중 매수거래를 체결한 응답자는 지난해 상반기 61.2%였지만 하반기엔 56.3%로 줄었고, 올 상반기엔 47.9%로 더 줄었음. 지난해에는 10명 중 6명이 집을 알아보다 집을 샀지만 올해는 10명 중 5명 이상이 집을 알아보다 매수를 포기했다는 의미.

주택 매수의 경우 실수요자인 실거주자 비중이 지속적으로 줄어들고 있음. 매수 사유에서 ‘거주 목적’이 차지하는 비중은 지난해 상반기 53.5%에서 하반기 42.1%, 올 상반기 38.2%로 지속 하락 중. ‘투자 목적’의 매수 비중은 작년 상반기(29.2%)나 올 상반기(29.5%)나 큰 변화가 없음. 이에 반해 ‘투자 목적 및 거주 목적 반반’은 같은 기간 17.3%에서 32.4%로 늘어남. 전반적으로 실수요자들이 주택 구매를 미루고 있다고 볼 수 있음.

주택 매도의 경우 ‘세금 등 비용 부담’을 이유로 한 매도 비중은 작년 상반기 43.7%에서 올 상반기 23.7%로 하락. ‘타 투자처 모색’ 사유는 10.3%에서 19.3%로 증가. 새 정부 출범 후 부동산세 감면에 나서면서 세금이 부담돼 매도하는 사례는 줄어든 반면 부동산 경기 하강 등을 우려해 투자 목적의 부동산을 처분하는 비중은 늘어남. 윤석열 정부가 부동산 감세와 규제완화를 했음에도 불구하고 아파트 자체의 투자메리트 하락으로 인한 매도세를 막는데 실패했음을 의미.

결국 소득대비 고평가된 아파트 가격의 하락은 정부의 부동산 규제 완화와 부동산 감세로 막을 수 없다는 것을 의미하고, 아파트 시장의 가격 조정 충분하지 않은 상태에서 윤석열 정부가 무의미하게 남발한 부동산 규제 완화와 부동산 감세들로 인해 향 후 아파트 시장이 시장참여자들과 전문가들의 예상보다 더 큰 침체에 빠질 가능성도 배제할 수 없음.