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[30조 쩐의 전쟁, 파생상품 트레이더의 세계]상품구조 정반대…'동전의 양면'

모 증권사 파생상품팀을 총괄하는 S 상무는 지난 여름 어색해진 팀원간의 관계를 푸는 '분위기 메이커' 노릇을 하면서 보냈다. 각각 5명의 ELW트레이더와 ELS트레이더를 거느린 S 상무는 미국 비우량주택담보대출(서브프라임모기지)사태로 파생상품 트레이더간 매매실적에 차이가 나면서 팀 분위기가 어색해지자 이를 조율하느라고 진땀을 흘렸다.

ELW 트레이더는 국내증시의 변동성 확대로 손실위험에 노출됐다. 반면 ELS 트레이더는 변동성 확대로 많은 이익을 올렸다. 팀 전체적으로는 변동성 확대가 손익증감에 제한적인 영향을 미치지만 개별 트레이더는 연말 성과급과 내년도 연봉을 결정하는 민감한 문제로 받아들이기 때문이다.

차기현 우리투자증권 주식(Equity)파생팀 수석트레이더도 17일 유사한 상황에 처했다. 장중 코스피지수가 70포인트가량 움직이자 기초자산의 변동성 수준을 놓고 ELW와 ELS 트레이더의 의견이 대립했다. 삼성전자와 포스코 등 개별종목의 변동성을 결정하는 회의에서 양측이 한치도 양보하지 않았다. 변동성을 확대할 경우 ELW 트레이더는 손실을 입고 반대로 축소할 경우 ELS 트레이더가 손실을 보기에 적정 변동성을 결정하는데 어려움이 컸다고 당시 분위기를 들려줬다.

이처럼 ELS와 ELW 트레이더는 '남의 기쁨은 나의 슬픔'이라는 비극적 운명에 놓여져 있다. 같은 공간을 사용하지만 상대방의 비극을 즐기는 어색한 운명을 즐기게 됐다. 이것은 이들의 매매상품이 완전히 상반된 성격을 갖고 있어서다.

ELW 트레이더는 프리미엄을 받고 고객에게 옵션을 매도했고 반대로 ELS 트레이더는 고객으로부터 프리미엄을 지급하고 옵션을 매수했다. 기초자산의 움직임에 따른 손익구조가 정반대가 되는 셈이다. 상이한 옵션포지션 때문에 ELW와 ELW 트레이더는 변동성과 감마 베가 세타 등 민감도 지표에 대한 이해관계가 달라질 수 밖에 없다.

ELS와 ELW 트레이더가 가장 민감하게 대립하는 지표는 변동성. 변동성은 옵션가격을 을 결정하는 가장 주요한 변수다. '저가매수-고가매도'를 반복하는 ELS 트레이더는 변동성이 확대될수록 헷지 포트폴리오의 이익이 커진다. 반면 '고가매수-저가매도'하는 ELW 트레이더는 변동성 증가로 손실을 입게 된다.

국내 ELW 발생사들이 7월과 8월 모두 726억원의 영업손실을 입은 것도 기초자산의 변동성이 상반기보다 2배이상 확대되면서 저가에 매도한 ELW를 고가에 매수해서다. 반면 ELS 발행사중 자체 헷지비율이 높은 한국증권 우리투자증권 등은 상당한 이익을 올린 것으로 알려졌다.

물론 변동성이 줄어들면 ELS 트레이더도 손실을 입는다. 지난해 하반기 아시아 증시의 변동성이 축소되면서 CS증권이 ELS에서 1억달러의 손실을 입은 것이 단적인 예다.

변동성 위험을 나타내는 베가뿐만 아니라는 감가 세타 등에 대해서도 상이한 이해관계를 갖고 있다. 물론 델타는 거의 0원 수준으로 유지한다는 공통점도 있다. 델타를 0원으로 한다는 것은 기초자산의 방향성에 미치는 영향을 최대한 줄이겠다는 의도다.

하지만 감마 베가 세타에 대해서는 완전히 상반된 이해관계를 갖고 있다.

ELS 트레이더는 감마 베가에 대해서 매수 포지션을 취한다. 델타가 커지거나 변동성이 증가할 경우 ELS 트레이더의 포지션은 이익이 발생한다. 지난 여름 ELS 트레이더가 이익을 올린 것도 감마와 베가에 대해 매수포지션을 취해서다.

이들은 변동성이 갑자기 감소할 경우 리스크 관리차원에서 감마와 베가 포지션을 추가로 매도한다. 주로 장외에서 국내외 증권사를 통해 매매한다. 단 ELS 트레이더는 옵션매수자로서 시간가치하락(세타))이란 위험을 부담하고 있다.

ELW 트레이더는 감마와 베가에 대해서 매도 포지션을 갖고 있다. ELS 트레이더와 달리 델타가 커지거나 변동성이 증가할 경우 ELW 트레이더의 포지션은 손실이 발생한다.

이들도 변동성이 확대될 경우 감마와 베가를 추가 매수하여 헷징한다. ELW 트레이더인 이창일 한국증권 차장은 "지난 여름 감마와 베가를 매수하여 다른 국내증권사와 달리 큰 손실을 입지 않았다"고 밝혔다.

세타에 대해서는 우호적인 반응을 보인다. ELW 매수자들이 최종만기에 다가올수록 시간가치 손실을 입지만 ELW트레이더는 이익을 취한다. 옵션매수자가 권리를 행사할 가능성이 줄어들어서다.

차기현 수석트레이더는 "ELS와 ELW 발행잔액이 유사할 경우 만기와 상품구조가 상이해서 같이 비교하기 어려우나 ELS와 ELW 포지션의 감마 베가 세타 등 민감도 지표(Greeks) 합을 가능한 거의 0원에 가깝게 유지하려고 한다"며 "하지만 최근 국내 증권사의 자체헷지 ELS 발행이 줄어 ELW 포지션 변동에 따라 손익이 결정되고 있다"고 밝혔다.

물론 양자가 늘 대립만 하는 것은 아니다. 매매과정에서 상부상조하고 있다. 유석진 미래에셋증권 장외파생운용본부 이사는 "ELS와 ELW 트레이더가 적대적 대립관계만 형성하지 않는다"며 "주식 등을 상대방에게 넘기는 것을 물론이고 각종 민감도 지표 등을 헷지하는 데 도움을 주고 받는 협력관계도 유지하고 있다"고 말했다.

즉 상반된 포지션이 있기 때문에 헷지에 필요한 주식 등을 시장에서 매매하지 않고 상대방에 직접 넘겨 증권거래세(0.3%) 등을 절감하는 데 도움을 주고 있다. 또한 변동성이나 감마 세타 등을 서로 매매하면서 헷징의 효율성을 높이고 있다.

차 수석트레이더는 양자간의 관계를 "ELS트레이더가 항공모함이라면 ELW트레이더는 구축함"이라고 비유했다. ELS트레이더는 대체로 만기가 길고 상품구조가 복잡해 손쉽게 매매하기 힘들고 반면 ELW트레이더는 주로 거래되는 상품이 아직까지 단순한 옵션위주라서 순발력있게 시장대응을 할수 있다고 하였다.

출처: http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2007101813313664360

"요즘 ELS를 찾는 고객들이 부쩍 늘었습니다. 그러나 지금은 한 템포 늦추면서 관망해야 하는 타이밍입니다."

3일 KB투자증권 압구정 PB센터에서 만난 정대영 지점장은 최근 과열되고 있는 ELS(주가연계증권) 시장에 대한 우려를 나타냈다.

정 지점장은 "부유층 고객들 중에도 요즘 ELS 상품을 찾는 경우가 많다"면서 "박스권 장세가 지속되면서 안정적으로 초과 수익을 내기 위한 대안으로서 매력적이라는 판단 때문"이라고 말했다. 이어서 그는 "그럼에도 불구하고 고객들에게 ELS 투자를 자제하고 잠시 쉬어가라고 권유하고 있다"면서 "ELS 시장이 공급자 위주로 바뀌고 있기 때문"이라고 말했다.

지난 3월 ELS 발행액은 5조원을 돌파하면서 고공행진을 지속하고 있다. 그러나 ELS 발행액이 늘어나면서 상품 매력도는 그만큼 떨어지고 있다는 게 정 지점장의 생각이다.

그는 "ELS 발행이 늘어나며 증권사들이 수익률을 높이면서 상품의 위험성까지 높이는 상품을 선보이고 있기 때문에 굳이 ELS에 들어가기보다는 잠시 관망하는 게 유리할 수 있다"면서 "다른 대안을 찾기 어렵다면 상황에 따라서는 쉬어가는 것도 가장 좋은 투자 방법일 때가 있다"고 말했다.

어찌 보면 지나치게 보수적일 수 있어 보이지만 정 지점장은 최근 20여 분기 동안 분기 단위 수익률에서 단 한 번도 `마이너스`를 기록한 적이 없다. 시장이 좋지 않거나 마땅한 투자처를 찾지 못했을 때는 잠시 쉬면서 관망한 것이 이 같은 성과의 비결이었다.

정 지점장은 "중위험 중수익을 추구하는 안정적 성향의 투자자들을 주 고객으로 두고 있다"면서 "위험선호형 공격적 고객들은 다른 PB에게 연결시킨다"고 털어놓았다.

그래도 투자를 해야 한다면 어디에다 돈을 넣겠냐는 질문에 정 지점장은 "IT와 자동차 업종 우량주를 직접 추천하거나 금ETF 상품을 권유하고 싶다"고 말했다. 그는 "3월까지만 해도 엔저 영향으로 전혀 언급이 나오지 않던 현대차에 대한 관심이 요즘 급증하고 있다"면서 "금은 최근 하락세를 보인 만큼 반등할 가능성에 관심을 보이는 분들이 많다"고 강조했다.

정 지점장은 최근 강남 부자들의 보수적 투자 성향이 늘어난 것 같다고 진단했다. 그는 "최근 강남 아파트 가격이 하락하면서 2000을 넘어선 주식마저 하락하면 어떡하느냐는 걱정이 많은 것 같다"면서 "다주택자들의 경우 부동산 매매가 잘 이뤄지지 않기 때문에 펀드를 환매해서라도 안정적인 현금을 보유하면서 관망하려는 경향을 보인다"고 말했다.

정 지점장은 1995년 한국투자증권에 입사한 뒤 2년 전 KB투자증권으로 자리를 옮겼다. 그가 압구정동에 터를 잡고 PB 생활을 시작한 것은 2002년이다. 경력 10년이 넘은 셈이다. 정 지점장은 "다른 증권사 PB센터를 둘러봐도 내가 제일 오래된 PB더라"면서 "6~7년 이상 꾸준히 찾아주는 고객이 90% 이상이며 이렇게 쌓인 신뢰 속에서 한국투자증권에서 KB투자증권으로 넘어올 때 대부분의 고객이 나를 따라왔다"고 귀띔했다.

압구정동에서만 오래 일하다 보니 이제는 아버지와 아들로 `대를 잇는` 고객도 부쩍 늘었다.

정 지점장은 "중위험 중수익 모델로 꾸준한 수익을 내는 데 집중하다 보니 신뢰가 쌓인 것 같다"면서 "아무리 부자라 할지라도 아들이 결혼할 때도 기초증여분 일정금액을 제외하면 철저히 스스로 알아서 자금을 조달하도록 하는 모습에서 부자들의 자산관리 교육의 단면을 느낄 수 있었다"고 말했다.

정 지점장은 "보통 아버지와 아들의 투자 성향이 비슷하다는 점에서 부전자전을 느끼게 된다"면서 "부자는 3대를 넘기 힘들다고 하지만 대를 잇는 PB서비스로 가능하다는 걸 보여줄 것"이라고 밝혔다.

KB투자증권 압구정 PB센터는 KB국민은행의 PB센터와 통합돼 있다. 한 번 찾은 고객에게 원스톱 서비스를 지향하겠다는 취지에서 시작했다. 고객의 반응은 매우 좋은 편이다.

정 지점장은 "은행과 증권사 상품뿐 아니라 부동산, 세무, 보험 등 다양한 상품의 정보를 제공하기 위해 노력하고 있다"면서 "한 가족 전체의 자산 관리를 책임지는 `가족 주치의`라는 생각으로 PB 업무에 임하고 있다"고 덧붙였다.

[박승철 기자 / 사진 = 김재훈 기자]

출처: http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2012&no=212523

[머니투데이 이건희 재테크칼럼니스트][[머니위크]이건희의 행복투자/소액으로 대형 빌딩에 투자하기]

길을 가면서 대형 오피스 빌딩을 볼 때에, “나도 저런 빌딩을 가지고 있으면 원이 없겠다.” 이런 생각을 하는 사람들이 많다. 어차피 단순히 빌딩의 소유 자체에 의미가 있는 것이 아니라 빌딩에서 얻어지는 수익을 겨냥하는 것에 의미가 있다.

부동산투자회사(리츠, Real estate investment trust)의 지분을 소유하면 그 부동산리츠에서 소유한 건물의 임차인으로부터 들어오는 임대수익과 매각시 시세차익을 공유하게 된다. 일반 개인으로서 빌딩 전체를 구입하지는 못하더라도 간접상품을 통해 투자할 수 있는 것이다. 직접 대형 빌딩을 관리하고 유지하는데 들어가는 번거로움은 없이 수익을 얻게 된다.

리츠는 투자대상에 따라서 일반 리츠와 기업구조조정리츠(CR리츠)로 구분한다. 이중에서 일반 리츠는 일반 부동산에 투자하여 수익을 얻는 것이며, CR리츠는 기업의 자금사정이 어려워져서 구조조정을 위하여 내놓는 부동산을 구입하는 것이다. 국내 최초 CR리츠는 2001년에 리츠관련법이 제정된 이후 2002년 1월에 인가받은 교보메리츠퍼스트기업구조조정부동산투자회사였다. 지금은 청산된 상태다.

수익 올리는 방식에 따라서는 임대형과 개발형으로 구분한다. 임대형은 부동산을 임대하여 얻어지는 임대료를 주수익원으로 하며, 개발형은 부동산을 개발 분양해 수익을 얻거나 오래된 건물을 구입하여 가치를 높인 뒤 팔아서 차익을 얻는 것이다.

코크렙8호가 소유하고 있는 서울 종로구 수성동의 G타워.

운영 방식에 따라서는 회사형 리츠인 ‘자기관리형 리츠’와 신탁형 리츠인 ‘위탁관리 리츠’로 구분할 수 있는데, 이중에서 회사형 리츠는 공모를 통해 일반투자자의 자금을 모은 뒤 유가증권시장에 상장한다.

일반 투자자로서는 이러한 리츠가 소유한 부동산에서 괜찮은 수익이 얻어질 수 있다고 판단하면 공모에 참여하거나 공모가 완료되어 상장된 후 주식시장에서 거래를 통해 지분을 구입하면 된다. 부동산 간접상품의 또 다른 상품인 부동산펀드도 투자자들로부터 자금을 공모해 부동산에 투자한다는 점은 같다.

부동산 간접투자상품들은 수익증권이나 주식의 형태로 발행되어 수익증권은 환매금지 기간이 지나면 환매를 요청할 수 있고 주식은 시장에서 사고 팔 수 있으므로 부동산을 직접 소유하는 것보다 환금성이 좋다.

◆8년간 연평균 수익률 17.58%

부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사들의 총자본금 규모는 3조9천억원대이며 총자산 규모로는 7조3천억원대의 시장을 형성하고 있다(2011년 9월23일 기준). 이중에는 기업구조정부동산투자회사 32개, 위탁관리부동산투자회사 13개, 개발전문위탁관리부동산투자회사 15개, 자기관리부동산투자회사 5개 등 총 65개사가 있다. 9개사가 청산을 완료하였고, 2개사가 청산 진행 중에 있다.

리츠에서는 매달 고정적으로 들어오는 임대료수익과 관리비수익에 의한 배당 이외에도 매각시 차익에서 발생하는 청산배당도 기대할 수 있다. 리츠에서는 발생 이익의 90% 이상을 배당으로 투자자에게 분배해야하며 배당수익률이 으레 7~8% 이상 된다. 지난 2002년부터 2009년까지 8년간 리츠에서는 8년간 연평균 17.78%의 수익률이 실현되었다(한국부동산투자운용협회 자료).

임대형 부동산펀드보다 월등하게 높은 수익률이다. 경기가 좋아지고 부동산시장이 대세 상승인 기간에는 빌딩의 가격이 상승하여 리츠에서도 청산배당이 많아서 높은 수익률이 얻어진 경우들도 있다. 시세 차익이 별로 얻어지지 않을 때에는 청산배당은 적더라도 안정된 임대수익에 의한 수익률이 얻어진다.

◆6개 리츠 증시에서 거래

현재 주식시장에서 거래되는 리츠로는 코크렙8호, 코크렙15호, 트러스와이7호, 골든나래리츠, 이코리아리츠, 광희리츠가 있다. 이중에서 골든나래리츠, 이코리아리츠, 광희리츠는 자기관리리츠로서 부동산 개발사업을 겨냥하여 설립된 것이다. 광희리츠는 토지매입가격 상승으로 인한 사업성 악화의 우려로 원래 계획했던 서울 구로구 오류동의 도시형생활주택 개발사업을 그만 두고 서울 영등포구 당산동 한국철도공사 사원아파트 부지 개발사업에 투자하기로 변경했다.

이코리아리츠는 원래 부산시 민락동 도시형생활주택 매입사업, 오산시 원동 파크스퀘어 매입사업, 서울시 구의동 백송빌딩 매입사업을 진행하였는데 난항을 겪으면서 이들 사업을 대구시 범어동 위브더제니스 상가 매입, 양주시 그랑시떼 상가 매입 건 등으로 변경했다.

골든나래리츠는 거제 주상복합 개발사업에서 도시형생활주택 134가구의 분양에서 고분양가 논란으로 분양가를 낮추어서 사업의 경상이익이 당초 예상보다 줄었다. 이와 같이 사업계획이 안정적으로 실현되지 못하여 변경되면 주가의 불확실성이 크게 나타난다.

이처럼 개발이익을 추구하는 리츠가 아니라 기존 대형 빌딩을 매입하여 임대수익을 추구하는 리츠에서는 임대료 및 관리비 수익을 바탕으로 하는 수익이 고정적으로 얻어지기 때문에 안정된 배당금을 기대할 수 있다. 투자금액 대비 얻어지는 연환산 수익률은 시중 금리보다 높으며 웬만한 채권이자율을 능가한다. 이러한 리츠로는 코크렙제8호, 코크렙제15호, 트러스와이제7호가 주식시장에 상장되어 있다.

코크렙15호가 소유한 인송빌딩은 지하철 1호선 및 4호선의 환승역과 KTX 서울역에서 도보거리 이내 퇴계로 대로변에 있으며 남산을 조망할 수 있는 빌딩이다. 설립 후 3년 시점인 제7기(2013년)에 빌딩을 전면 리모델링하고 신규 A급오피스로 전환하여 빌딩의 가치를 높인 후 시장에 매각하는 것을 원칙으로 하고 있다. 리모델링시 임대면적을 추가로 1,600평 넓히고 주차장을 신·증축할 예정이며, 리모델링으로 평당 임대료가 크게 올라갈 전망이다.

부동산의 장부가는 2009년의 1,207억원으로부터, 리모델링 후 2014년에는 1,479억원으로 올라가서 매각가를 1,814억원으로 회사측에서는 예상한다. 현재까지의 배당수익률은 가장 높지만 리모델링이 진행되는 제7기~8기에는 임대료가 들어오지 않아 미배당 될 것을 감안해야 한다. 또한 리모델링으로 차익이 실제로 어느 정도 얻어지는가에 따라서 청산배당금이 달라지고, 최종 수익률도 달라진다.

트러스7호는 2011년 9월30일에 상장되어 아직까지는 배당이 이루어지지 않았고 2012년 4월30일에 첫 배당이 이루어진다. 트러스7호가 소유한 목동 SMT 빌딩은 지하철 5호선 오목교역에서 도보거리에 있고 목동 신시가지의 중심가인 오피스 타운내 위치해 있다. SBS컨텐츠허브·이건창호·신한은행·삼성생명·삼성화재·동양엘리베이터·현대건설·메트라이프생명 등이 입주해 있다.

코크렙8호는 서울 종로구 수송동에 있는 G타워와 성남시 분당구 서현동에 있는 센트럴타워, 2개의 건물을 소유하고 있다. G타워는 지하철 1호선 종각역과 5호선 광화문역 인근의 종로구청 옆에 있으며, 센트럴타워는 지하철 분당선 서현역 바로 앞 분당의 중심 상업 지구에 위치해 있다.

이들 부동산리츠는 청산 시점까지 보유시 주가대비 배당수익률이 8% 이상 예상되며, 청산시 차익 발생여부에 따라 최종수익률이 달라질 것이다. 상업용 부동산의 가격은 임대수익률에 의하여 영향을 받기 때문에 임대료가 일정 수준 이상 유지된다면 매각 시 큰 위험이 나타나지는 않는다. 일반 주식 가격의 높은 변동성이 우려되고 아파트 가격의 정체를 예상하는 개인투자자라면 안정된 임대수익이 들어오는 대형 빌딩에 대한 투자를 주식시장에서 거래되는 리츠를 통해서 할 수 있다.

출처: http://finance.naver.com/item/news_read.nhn?article_id=0002693724&office_id=008&code=121550