BwithU의 재미있는 대체투자 & 금융투자

몇 년 전에 킥복싱 도장을 잠시 다닌 적이 있었다. 사범님께서는 당시 대련의 중요성을 유난히 강조하였다.

'(급소나 결정타가 아니라면) 한 대를 맞을 때 열 대를 때릴 수만 있다면 어떤 상대도 이길 수 있다"

처음에 언급한 한 대가 인플레이션이라면 열 대는 경제성장이라고 생각한다. 그리고 스태그플레이션은 로우킥, 니킥, 하이킥 등 맞을 수 있는 킥은 다 맞고 있는 상황이라고 할 수 있을 것이다.

또한 사범님께서는 사람들이 자기보다 덩치가 작거나 약한 상대와 싸워서 지는 이유에 대해서도 이렇게 말씀하셨다.

'일반인들은 맞는 것에 익숙하지 않기 때문에 상대가 원펀치를 날릴 때 일단 신체적, 정신적로 쇼크를 받는다. 그 쇼크로 인해 투펀치, 쓰리 펀치에 대응을 하지 못하고 이것이 승부를 결정짓는다.'

(체급이 비슷하다고 가정했을 때 초중고딩 싸움에서 선방때리는 애가 90% 이상 확률로 승리하는 이유가 그 친구들이 아마추어라는 움직일 수 없는 증거이다. K-1이나 프라이드 같은 프로들의 경기에서 선방 때린다고 다 승부나면 아무도 경기를 안 볼 것이다.)

재정긴축을 해도 그리스 등 남유럽 국가들이 위기에서 벗어나지 못하는 현실을 보고도 국가 부채 운운하면서 재정긴축을 주장하는 목소리가 종종 들린다.

나는 이것이 사실 맞는 것을 과도하게 두려워해서 힘이 세고 덩치가 큰데도 맞고 다니는 아이와 같은 상황에 빠지는 길은 아닐까하는 생각이 든다.

부채가 많으니까 재정긴축을 하자는 주장은 일견 맞는 것 같지만 학부 신입생들이나 배우는 경제학 원론에 나오는 이론도 충족시키지 못하는 허황된 주장이다. 하지만 자꾸 보수 언론과 유력 인사들이 그렇게 주장하는 것은 그들의 정치적 목적 때문에 주장되는 것이 아닐까 하는 의심마저 든다.

다들 아시다시피 GDP=소비+정부지출+기업투자+무역수지이다.

부채가 걱정된다고 경기 부양책을 중단하고, 복지지출을 축소하게 되면 먼저 정부지출이 줄어든다. 이것 하나만으로도 경제 성장률이 떨어진다.

그리고 이는 추가적인 문제점을 야기하게 되는데 바로 소비의 위축이다.

정부가 경제 위기 상황에서 경기 부양을 할 의지를 보이지 않거나 이런 논리를 주장하는 보수주의자들로 인해 경기 부양을 하지 못하게 되고, 불경기에 복지 지출을 축소하면 국민들은 미래에 대한 불안감으로 소비를 줄이게 된다.

다들 알고 있는 내용이지만, 참고로 한국은 GDP의 50%가 소비이고 미국은 70%가 소비이다. 고도성장중인 중국은 기업투자 부문의 비중이 크지만 이런 경우를 제외하고 대부분의 국가에서 소비의 비중이 가장 크다.

부채 운운하면서 정부 지출을 줄이고 이로 인해 GDP의 가장 큰 비중을 차지하는 소비를 위축시키면 경제성장률이 당연히 떨어질 수 밖에 없다.

그렇다면 정부부채를 그렇게 축소함으로서 기업투자나 무역수지가 나아지는 효과는 있을까? 하긴 해당국가의 경제성장률이 떨어지면 해당국가 금융시장에서 외국인이 이탈하면서 환율이 올라가고 그것이 수출 경쟁력을 강화 한다 뭐 이런 로직이 가능할지 모르겠지만...

해당국가 금융 시장에서 외국인이 이탈해서 국고채 금리가 막 올라가고 국채 CDS 프리미엄이 상승하면... 이게 좋은 건지..... 제가 보기에는 이건 망해가는 나라 상황 아닌가?

보수주의자들은 80년대 레이건 정부 시절 통계적으로 제대로 증명되지도 않은 래퍼 곡선을 운운하면서 감세를 주장했고 그 결과 현재 세계 경제는 파탄에 이르게 되었다.

래퍼곡선에 따르면 감세를 하면 경제가 활성화 되서 세입이 결국 늘어난다고 하는데, 세금을 어디까지 낮추어야 하는지에 대해서는 아무런 답도 주지 못하고 통계적으로 검정되지도 않았다고 한다.

즉, 래퍼교수는 통계적으로 검증도 안 된 이론을 자본에 의해 장악된 언론을 통해 퍼뜨리고 이를 통해서 사사로운 이익을 추구하는 어용학자였던 것이다.

엠비 정권 이 후 친일세력인 새누리당과 뉴라이트 집단은 초등학교 교과서에 외환위기의 원인을 과소비라고 하는 등 명백한 사실 왜곡까지 저지르며 그들에 무능과 범죄를 은폐하려 하고 있다.

조중동매와 같은 메이저 언론들이 종편을 통해 방송을 장악하려 하는데 이러한 시도가 성공하게 되면 통계적으로 검증되지도 못한 정책들이 새누리당과 재벌의 입맛에 맞는다는 이유로 일반인들에게 퍼져 나갈 것이다.

차기 정권은 현 정부 5년 동안 저질러진 만행과 범죄에 대한 철저한 진상규명과 관련자 사법처리를 해야 할 것이다.

다시는 김대중 정부와 노무현 정부의 미온적 대응이 반복되어서는 안된다. 엠비와 홍준표가 김대중 정부에 의해 사면되서 정권을 장악했다는 사실이 망각된다면 결국 그 피해자는 국민이 될 것이다.

(본 자료는 2012년 2월 당시 상황에서 최악의 상황을 가정으로 작성된 자료입니다. 따라서 시나리오 자체가 극단적이라는 점 그리고 작성 시점인 2012년 2월의 정치 및 경제 상황을 감안하여 읽어주시면 감사하겠습니다.)

지구가 망한다는 소문이 도는 2012년이 시작되고 2개월이 지나가고 있다. 2008년을 강타했던 ‘미국금융위기 : 대공황 시즌 2’에 버금가는 대작 ‘유럽재정위기: 나는 악마를 보았다’도 거의 막바지에 이르고 있으며 금융시장도 서서히 회복되고 있는 상황이다.

하지만... 한국에는 50 여 년 동안 이어져온 또 다른 이야기가 있다.

해방 이 후 친일파의 헤게모니 장악. 그리고 사회 곳곳에 퍼진 친일파 혹은 그들에 영향력하에 있는 세력들. 그리고 일본의 뒤를 따라가는 한국의 사회흐름.

해방 이 후 지금까지 일본에서 성공한 비즈니스는 10년-15년 후 한국에서 대부분 성공했다. 한국 사회를 이끄는 지배층이 친일파 혹은 그들에게 영향을 받은 사람들이라는 증거는 바로 그들이 벌어들인 돈이다.

(인간들은 돈이 더럽다고 말하지만 아마도 모르긴 몰라도 거짓과 편견에 찌든 그들의 입과 혀가 백만 배는 더 더러울 것이다. 돈은 인간과 달리 거짓말을 하지 않는다. 나는 그래서 돈이 좋다.

돈은 그 사람의 스펙도, 외모의 아름다움도 추함도, 출신 지역도, 학벌도, 아버지 빽도, 국적이나 피부색도 신경 쓰지 않는다. 어찌 보면 세상에서 가장 순수한 것일 수도 있다.)

수많은 사람들이 이를 통해 부를 쌓아서 지배층의 반열에 올랐고 일본에서 일어난 신격호 회장의 롯데그룹은 마침내 5대 재벌 그룹으로 성장하게 되었다.

2010년대. 서서히 무너져가는 일본.

일본의 몰락과 함께 다가온 삼성전자 110만 원 대 시대.

하지만 일본의 뒤를 따라가는 지옥행 급행열차 위에서 삼성전자 110만원을 바라보는 한국인들.

과연 그들은 지옥행 급행열차에서 내릴 수 있을까?

그리고 그 지옥행 급행열차는 대체 어디로 가고 있을까?

2012년을 한 마디로 표현하면 정치의 해라고 해도 과언이 아니다.

많은 사람들이 2012년에 차기 정권이 무언가를 할 수 있을 것이라는 일말의 희망을 가지고 있다. 하지만 과연 그 희망은 실체가 있는 것일까? 그리고 혹시라도, 정말 만에 하나라도.... 그 희망이 결국 신기루에 불과한 것이 드러난다면 우리는 어떻게 해야 할까?

1. 희망일까, 신기루일까?

과거 노무현 정부 출범 초기. 사람들은 어느 정권보다 많은 것을 바꿀 수 있을 것이라고 생각했고 열린우리당은 150석 이상을 차지하는 기염을 토했다. 하지만 삼성의 지배구조를 비판하는 장하성 교수님과 참여연대에게 ‘빨갱이’라고 떠들던 이광재와 같은 자들이 친노파 내부에 암약하고 있었고, 재벌 개혁의 원조이신 존경하는 김종인 선생님이 아닌 모피아의 일원인 이헌재에게 중책을 맡긴 노무현 정부는 삼성제국이 들어서는 것을 막지 못했다.

(관련자료: "노무현의 불행은 삼성에서 비롯됐다"

http://www.pressian.com/article/article.asp?article_num=60100316113253)

2012년 지금. 바로 그 때 그 사람들이 다시 돌아왔다. 안타깝게도 노무현 정권을 무너뜨렸던 친재벌주의자 김진표와 그 일당들도 포함해서. 과연 이 사람들이 말하는 재벌개혁과 복지를 믿을 수 있을까? 민주당의 친노파들은 그 전에 삼성을 비판하던 장하성 교수님과 참여연대가 빨갱이라고 생각하는지 여부에 대한 답변부터 하는 것이 순서일 것이다.

(청와대의 가카께서 반값 등록금 요구하는 사람들에게 하셨던 명언이 있다. ‘선거 때는 뭔 소리를 못하겠나....’)

그리고 1970년대부터 재벌 개혁을 주장하신 김종인 선생님은 민주당 국회의원까지 지내셨음에도 불구하고 새누리당의 적극적 스카웃 제의로 새누리당 비대위로 가셨다. 하지만 민주당보다 더 상태가 안 좋은 새누리당에서 그 분이 얼마나 버티실 수 있을지 의심스럽기는 하다.

(김종인 선생님 대신 김진표를 택한 민주당의 모습에서 김종인 선생님을 버리고 이헌재를 택한 노무현 정권의 모습이 떠오르는 것은 나만의 생각일까?

즉, 지금 민주당 꼴로는 이대로 승리한다고 해도 과거 노무현 정권보다 나을 것이라는 기대를 하기가 어렵다. 150석 열린 우리당이 120석 한나라당을 당하지 못하고 결국 무너졌는데 민주당의 총선 목표 의석은 겨우 140석이란다. 야권연대에도 미온적이고 지지율이 올라갈 수록 더 게으름을 피우는 이상한 정당이다. 한마디로 선거를 제대로 하겠다는 의지가 없다는 말이다.

만일 새누리당 의석이 100석이 넘으면 총선은 야당에게 참패라고 보아야 하고 2017년 대선은 새누리당 재집권 예약이나 다름없다.

(아마 엠비의 경제적 능력과 박정희, 전두환의 독재성을 겸비한 완전체가 등장하지 않을까 하는 생각도 든다.)

따라서 민주당이 노무현 정부를 안에서 무너뜨린 김진표와 이광재를 비롯한 친재벌주의자들을 민주당 내에서 몰아내고, 단일화를 통해 통합진보당이 20석 이상을 확보하여 선전하지 못한다면, 많은 사람들이 가지는 일말의 기대가 신기루로 드러날 가능성이 크고, 현재의 소니가 삼성의 미래가 된다는 것을 의미한다.

그리고 이것이 지금 시점에 노아의 방주 포트폴리오를 제시하는 이유이기도 하다. 이 상황 속에서 저들을 믿기에는 너무나 많은 불확실성이 존재한다.

2. 노아의 방주 포트폴리오

니케이지수 고점 대비 1/4토막, 도쿄시내 아파트 고점 대비 1/10토막. 고점 회복 20년 때 실패 중. 소니를 비롯한 주요 기업들 한국을 비롯한 후발 경쟁국의 추격 앞에서 무력하게 무너지고 있음. 기업들의 일본탈출 러시가 이어지고 있고, 일본의 고급두뇌들도 해외로 유출 중.

살 길은 일본을 뜨는 것 밖에 없음.

(일본이 망해가면서 부산 쪽으로 일본인들의 이주가 늘어날 것이라고 생각해서 김해 쪽에 부동산 투자가 유망하다는 말도 들림. 그 동안 다문화 운운했던 것은 사실 일본인들을 이주시키기 위한 친일세력의 장기적인 전략이었을지도 모른다는 생각도 든다.)

이러한 암울한 환경이 한국에서 정말 현실화 된다면 과연 어떻게 될 것인가?

-한국의 가계 부채 비율은 세계 4위 수준이다. 이 상황 속에서 일본식 경기 침체는 개인의 부채상환에 크나큰 장애물이 될 것이고 대출기관과 사금융업자들은 리스크 관리를 위해 대출 회수를 추진하게 될 것이다.

하지만 돈이 없는데 어떻게 빚을 갚는단 말인가? 따라서 없는 돈을 ‘만들어 내는’ 서비스에 대한 수요가 늘어나게 될 수 밖에 없다.

바로 ‘채권추심’.

매출의 93%를 채권 추심을 통해서 창출하는 ‘고려신용정보’가 노아의 방주 포트폴리오 1호 종목이다.

2001년 상장 초기 200억 대에 불과한 매출이 2006년부터 매출규모가 400억대에 도달했고, 현재 약 600억대에 이른다. 다만 시가총액이 200억이 채 안 되는 것이 단점이다. 따라서 단기적으로 투기적 변동성이 극심해질 수 있기에 포트 비중은 부담이 되지 않는 선이 적절하다고 생각한다. 혹은 적립식 펀드 투자하듯이 총 투자자금을 정해서 몇 개월 동안 장기 적립식 분할 매수를 통해서 변동성 리스크를 헤지하는 방법도 있다.

-재벌로의 경제력 집중화와 일본식 장기침체는 많은 중소기업들의 도산을 야기하게 된다.  따라서 기업들은 다른 기업과의 거래하는 것에 대해서 더욱 더 큰 불안감을 가질 수밖에 없고, 따라서 거래 상대 기업 혹은 투자대상 기업에 대한 정보에 대한 수요가 늘어날 수 밖에 없다.

따라서 나이스디앤비, 한국기업평가, 이크레더블, 나이스신용평가 등의 노아의 방주 포트폴리오 2호에 속한 기업들이 참여하는 신용정보 사업은 한국의 미래가 암울해질수록 더욱 더 활성화 될 것이다.

-일본식 장기 침체로 인해 부동산 시장의 침체가 이어진다는 것은 각종 부동산 대출이 이루어지는 과정에서 금융기관으로 넘어온 부동산이 많아진다는 것을 의미한다. 따라서 전문적 역량이 있는 집단이 이러한 부동산들을 관리해줄 필요가 있다. 그리고 부동산 시장의 장기 침체로 인해 부동산 시장에서 수익창출 기회가 줄어들면서 부동산 보유자들은 자신의 부동산의 가치와 수익성을 높이기 위해 외부 전문 기관에게 의뢰를 하게 된다.

일본식 경기 침체로 넘어가게 될 경우 발생할 부동산 시장의 장기 침체는 노아의 방주 포트폴리오 3호인 ‘한국토지신탁’에게는 훌륭한 수익창출 기회가 될 것이다.

엠비 정부의 공기업 사영화 정책에 따라서 한국토지신탁은 최근 토지공사에서 분리되어 리딩투자증권이 운용하는 PEF에 지분을 넘겼다. 다른 말로 민영화라고 불리는 사영화는 국민의 세금으로 이루어진 국가의 재산을 상위 0.1%에게 넘기는 것이다.

현재 건설관리공사를 비롯한 많은 공기업들이 사영화 되려 하지만 사겠다는 사람이 없다. 워낙 물건의 규모가 큰 인천국제공항은 국민들의 저항으로 사영화를 저지하였지만 그 와중에서도 비교적 덩치가 작은 한국토지신탁은 리딩투자증권 PEF로 사영화가 진행중이다.

다른 공기업들은 안 팔리는 이 상황에서 팔리는 공기업이라... 게다가 부동산 신탁 부문에서 한국토지신탁은 1위를 고수하고 있다. 업계 1위 기업을 팔아넘긴다? 뭔가 냄새가 나는 것 같다. 리딩투자증권 PEF에 참가한 사람들의 명단까지 있으면 가카와 새누리당이 운운하는 ‘괴담’ 하나 나올 수도 있지 않을까?

이 종목의 시가총액은 약 2200억원이다. ‘고려신용정보’보다는 낮다. 하지만 주당 가격이 1000원이 채 안된다. 일부 불순세력에 의해 시장 가격이 비이성적으로 움직일 가능성을 완전 배재할 수 없기 때문에 적립식 펀드 투자하듯이 총 투자자금을 정해서 몇 개월 동안 장기 적립식 분할 매수를 통해서 변동성 리스크를 헤지하거나 리스크 관리를 실시하는 것이 필요하다.

-국민들의 삶이 어려워지면서 채무불이행이 폭증하여 채권추심회사가 대박이 난다. 기업들도 서로 불신하게 되어 기업신용정보에 대한 수요가 늘어난다. 부동산을 담보로 한 대출의 미상환으로 인해 관리대상 부동산이 늘어나고 부동산 보유자들은 부동산 시장의 앞이 안 보이게 되면서 스스로 부동산을 개발하고 관리하는데 한계에 부딧치고 결국 전문기관을 찾는다.

이러한 상황 속에서 사람들의 삶은 나날이 어려워진다. ‘노조조직률 9%’임에도 불구하고 귀족노조 운운하는 조중동 기사가 뜨면 좌빨 운운하는 ‘빈곤우파’들이 드글거리는 삼성 제국 치하에서 한 푼이라도 벌기 위해서는 밥먹는 시간도 아깝다. 그리고 벌어봤자 한 끼에 2000원 넘는 것 먹기도 어렵다.

그들에게 허용된 시간은 30분도 안 되는 식사시간에, 삼각 김밥과 라면 밖에 없다. 마음 놓고 푸짐한 식사를 할 돈도, 시간도 없다. 만일 푸짐하게 먹었다가는 더 많은 노동시간과 물가대비 부족한 임금에 시달려야 한다. 소수를 제외하고 대부분의 사람들이 늙어 죽을 때까지 마음놓고 식사조차 못하게 되는 것이다.

결국 사람들이 갈 곳은 어디일까? 바로 편의점.

GS25와 GS수퍼마켓을 운영하는 GS리테일이 바로 노아의 방주 포트폴리오 4호이다. 백화점과 마트 부문을 롯데쇼핑에게 매각하면서 선택과 집중을 택한 것이 주요 하였으며 현재(2012년 2월 7일) PER 3.83배로서 이미 언급한 종목들보다 저평가 메리트도 뛰어나다. 시가총액도 약 2조원으로서 비이성적 변동이 발생할 가능성도 상대적으로 낮다.

또한 편의점과 수퍼에서 감기약 등 상비약을 판매할 수 있도록 함으로서 매출 다변화 또한 기대해볼 수 있을 것이다. 한국이 일본처럼 되지 않아도 저평가 된 것에 비하여 상승 모멘텀은 충분하다고 할 수 있다.

GS리테일을 조사하면서 나는 이 땅의 주인이 우리가 아니라는 것을 다시 한번 발견하게 되었다. 바로 동네방네 깔린 패미리마트와 세븐일레븐이 일본 브랜드라는 것이다. 설마 동남아에 관광 갔다가 패미리마트 보고 ‘한류 만세’ 한 사람 혹시 있으실지도 모른다. 근데 안타깝게 그거 다 일본 업체들이다.

(참고로 많은 가정집과 빌딩의 보안을 책임지는 SECOM도 일본 업체다. 하지만 삼성의 에스원은 무슨 이유에서인지 자체 브랜드라고 주장하고 있다. http://v.daum.net/link/23131017)

일본에서 한번 성공한 사업은 10년에서 15년 후 다시 한국에서 성공하게 된다는 것을 미리 알고 있던 롯데는 세븐일레븐을, 보광은 패미리마트를 적극 도입하였던 것이다.

(일본은 100년전에 친일파 한번 잘 심어놓고 해방 후 땅 짚고 헤엄치는 장사를 60년 째 하고 있다. 증조할아버지 시절에 지대로 호구 하나 만들어놓고 증손자까지 먹고산다.... 부러워 해야 하나? 마치 가축 사육하는 것 같다.)

패미리 마트와 세븐일레븐은 일본 증시에 상장도 되어있다. 90년대 일본이 장기침체에 빠지자 이 회사들은 떼돈을 벌어들였고, 일본 증시의 대침체 속에서도 주가는 폭등을 거듭하여 PER이 40배까지 폭등하였다. 거의 IT버블 시절 인터넷 주식들이나 다름없는 상승세였다는 말이다.

한국의 지배층이 지금 친일파이고 미래에 희망이 있을지 없을지도 모르는 불확실한 상황임을 감안했을 때, 만일... 정말로 한국이 일본처럼 장기침체에 빠져들어 망해버린다면... GS리테일의 주가는 어떻게 될 것인가? 이를 알아보기 위해 친일세력의 모국 일본의 사례를 통한 상대가치 평가를 해보았다.

대략적으로 추정해보았을 때, GS리테일은 수퍼마켓 비중과 매출액, 순이익을 그대로라고 가정하고, 현재 수준의 매출과 순이익이 유지된다고 가정하면 전체 매출인 66%인 편의점 매출만 고려해도 약 6.6배 정도의 상승여력이 있다는 계산이 나온다....

주당 가격은 약 170,000-180,000원, 시가총액 약 13조 8800억원....(기준시점 2012년 2월 17일)

이 정도 규모면 현재 (2012년 2월 7일) 시총 순위 16위-17위에 해당하고 LG전자, S-oil,  LG, 삼성물산과 비슷한 수준이다. 만일 정말 일본처럼 되서 코스피가 오늘자 기준으로 1/4토막 났다고 가정하고 시총 상위 기업 시총을 1/4 해보면 현대차의 시총을 넘고 2위에 오르게 된다....

‘노아의 방주 포트폴리오’를 만든 것은 민주당의 삽질을 보면서 한국 사회에 불확실성이 엠비 정권이 무너진 후에도 개선되지 못할 수도 있다는 일말의 불안감이 들어서이다.

일종의 보험이라고 할 수 있다. 만일 그렇게 되면 해외로 탈출하는 것이 가장 안전하겠지만 사람에 따라서 그게 쉽지 않다는 것이 현실이다. 우리 세대가 친일파가 모는 지옥행 급행열차를 과연 막을 수 있을지는 아무도 모른다. 하지만 모든 가능성은 열려있고 선택은 우리 세대의 몫이다.

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첨언: 2015년 7월 5일 중간 집계한 본 포트 언급 종목의 수익률은 다음과 같음

채권추심(개인 및 기업 파산): 고려신용정보(931->4195: +350%)

신용정보(기업간 신뢰 하락, 투자 위축): 나이스디앤비(2265->4520: +99.5%), 한국기업평가(24,700->41,400: +67.6%), 이크레더블(7,160->11,900: +66.2%), 나이스신용평가(5,020->33,700: +571.3%)

부동산 전문 투자 및 개발(부동산 투자 난이도 상승): 한국토지신탁(935->4,005: +328.3%)

편의점(고용불안 및 미래없는 삶): GS리테일(23,950->53,500: +123.38%)

여러번 느끼지만 사람은 거짓말을 해도 돈은 거짓말을 하지 않는다고 봄.

[머니투데이 이건희 재테크칼럼니스트][[머니위크]이건희의 행복투자/소액으로 대형 빌딩에 투자하기]

길을 가면서 대형 오피스 빌딩을 볼 때에, “나도 저런 빌딩을 가지고 있으면 원이 없겠다.” 이런 생각을 하는 사람들이 많다. 어차피 단순히 빌딩의 소유 자체에 의미가 있는 것이 아니라 빌딩에서 얻어지는 수익을 겨냥하는 것에 의미가 있다.

부동산투자회사(리츠, Real estate investment trust)의 지분을 소유하면 그 부동산리츠에서 소유한 건물의 임차인으로부터 들어오는 임대수익과 매각시 시세차익을 공유하게 된다. 일반 개인으로서 빌딩 전체를 구입하지는 못하더라도 간접상품을 통해 투자할 수 있는 것이다. 직접 대형 빌딩을 관리하고 유지하는데 들어가는 번거로움은 없이 수익을 얻게 된다.

리츠는 투자대상에 따라서 일반 리츠와 기업구조조정리츠(CR리츠)로 구분한다. 이중에서 일반 리츠는 일반 부동산에 투자하여 수익을 얻는 것이며, CR리츠는 기업의 자금사정이 어려워져서 구조조정을 위하여 내놓는 부동산을 구입하는 것이다. 국내 최초 CR리츠는 2001년에 리츠관련법이 제정된 이후 2002년 1월에 인가받은 교보메리츠퍼스트기업구조조정부동산투자회사였다. 지금은 청산된 상태다.

수익 올리는 방식에 따라서는 임대형과 개발형으로 구분한다. 임대형은 부동산을 임대하여 얻어지는 임대료를 주수익원으로 하며, 개발형은 부동산을 개발 분양해 수익을 얻거나 오래된 건물을 구입하여 가치를 높인 뒤 팔아서 차익을 얻는 것이다.

코크렙8호가 소유하고 있는 서울 종로구 수성동의 G타워.

운영 방식에 따라서는 회사형 리츠인 ‘자기관리형 리츠’와 신탁형 리츠인 ‘위탁관리 리츠’로 구분할 수 있는데, 이중에서 회사형 리츠는 공모를 통해 일반투자자의 자금을 모은 뒤 유가증권시장에 상장한다.

일반 투자자로서는 이러한 리츠가 소유한 부동산에서 괜찮은 수익이 얻어질 수 있다고 판단하면 공모에 참여하거나 공모가 완료되어 상장된 후 주식시장에서 거래를 통해 지분을 구입하면 된다. 부동산 간접상품의 또 다른 상품인 부동산펀드도 투자자들로부터 자금을 공모해 부동산에 투자한다는 점은 같다.

부동산 간접투자상품들은 수익증권이나 주식의 형태로 발행되어 수익증권은 환매금지 기간이 지나면 환매를 요청할 수 있고 주식은 시장에서 사고 팔 수 있으므로 부동산을 직접 소유하는 것보다 환금성이 좋다.

◆8년간 연평균 수익률 17.58%

부동산투자회사법에 따라 설립된 부동산투자회사들의 총자본금 규모는 3조9천억원대이며 총자산 규모로는 7조3천억원대의 시장을 형성하고 있다(2011년 9월23일 기준). 이중에는 기업구조정부동산투자회사 32개, 위탁관리부동산투자회사 13개, 개발전문위탁관리부동산투자회사 15개, 자기관리부동산투자회사 5개 등 총 65개사가 있다. 9개사가 청산을 완료하였고, 2개사가 청산 진행 중에 있다.

리츠에서는 매달 고정적으로 들어오는 임대료수익과 관리비수익에 의한 배당 이외에도 매각시 차익에서 발생하는 청산배당도 기대할 수 있다. 리츠에서는 발생 이익의 90% 이상을 배당으로 투자자에게 분배해야하며 배당수익률이 으레 7~8% 이상 된다. 지난 2002년부터 2009년까지 8년간 리츠에서는 8년간 연평균 17.78%의 수익률이 실현되었다(한국부동산투자운용협회 자료).

임대형 부동산펀드보다 월등하게 높은 수익률이다. 경기가 좋아지고 부동산시장이 대세 상승인 기간에는 빌딩의 가격이 상승하여 리츠에서도 청산배당이 많아서 높은 수익률이 얻어진 경우들도 있다. 시세 차익이 별로 얻어지지 않을 때에는 청산배당은 적더라도 안정된 임대수익에 의한 수익률이 얻어진다.

◆6개 리츠 증시에서 거래

현재 주식시장에서 거래되는 리츠로는 코크렙8호, 코크렙15호, 트러스와이7호, 골든나래리츠, 이코리아리츠, 광희리츠가 있다. 이중에서 골든나래리츠, 이코리아리츠, 광희리츠는 자기관리리츠로서 부동산 개발사업을 겨냥하여 설립된 것이다. 광희리츠는 토지매입가격 상승으로 인한 사업성 악화의 우려로 원래 계획했던 서울 구로구 오류동의 도시형생활주택 개발사업을 그만 두고 서울 영등포구 당산동 한국철도공사 사원아파트 부지 개발사업에 투자하기로 변경했다.

이코리아리츠는 원래 부산시 민락동 도시형생활주택 매입사업, 오산시 원동 파크스퀘어 매입사업, 서울시 구의동 백송빌딩 매입사업을 진행하였는데 난항을 겪으면서 이들 사업을 대구시 범어동 위브더제니스 상가 매입, 양주시 그랑시떼 상가 매입 건 등으로 변경했다.

골든나래리츠는 거제 주상복합 개발사업에서 도시형생활주택 134가구의 분양에서 고분양가 논란으로 분양가를 낮추어서 사업의 경상이익이 당초 예상보다 줄었다. 이와 같이 사업계획이 안정적으로 실현되지 못하여 변경되면 주가의 불확실성이 크게 나타난다.

이처럼 개발이익을 추구하는 리츠가 아니라 기존 대형 빌딩을 매입하여 임대수익을 추구하는 리츠에서는 임대료 및 관리비 수익을 바탕으로 하는 수익이 고정적으로 얻어지기 때문에 안정된 배당금을 기대할 수 있다. 투자금액 대비 얻어지는 연환산 수익률은 시중 금리보다 높으며 웬만한 채권이자율을 능가한다. 이러한 리츠로는 코크렙제8호, 코크렙제15호, 트러스와이제7호가 주식시장에 상장되어 있다.

코크렙15호가 소유한 인송빌딩은 지하철 1호선 및 4호선의 환승역과 KTX 서울역에서 도보거리 이내 퇴계로 대로변에 있으며 남산을 조망할 수 있는 빌딩이다. 설립 후 3년 시점인 제7기(2013년)에 빌딩을 전면 리모델링하고 신규 A급오피스로 전환하여 빌딩의 가치를 높인 후 시장에 매각하는 것을 원칙으로 하고 있다. 리모델링시 임대면적을 추가로 1,600평 넓히고 주차장을 신·증축할 예정이며, 리모델링으로 평당 임대료가 크게 올라갈 전망이다.

부동산의 장부가는 2009년의 1,207억원으로부터, 리모델링 후 2014년에는 1,479억원으로 올라가서 매각가를 1,814억원으로 회사측에서는 예상한다. 현재까지의 배당수익률은 가장 높지만 리모델링이 진행되는 제7기~8기에는 임대료가 들어오지 않아 미배당 될 것을 감안해야 한다. 또한 리모델링으로 차익이 실제로 어느 정도 얻어지는가에 따라서 청산배당금이 달라지고, 최종 수익률도 달라진다.

트러스7호는 2011년 9월30일에 상장되어 아직까지는 배당이 이루어지지 않았고 2012년 4월30일에 첫 배당이 이루어진다. 트러스7호가 소유한 목동 SMT 빌딩은 지하철 5호선 오목교역에서 도보거리에 있고 목동 신시가지의 중심가인 오피스 타운내 위치해 있다. SBS컨텐츠허브·이건창호·신한은행·삼성생명·삼성화재·동양엘리베이터·현대건설·메트라이프생명 등이 입주해 있다.

코크렙8호는 서울 종로구 수송동에 있는 G타워와 성남시 분당구 서현동에 있는 센트럴타워, 2개의 건물을 소유하고 있다. G타워는 지하철 1호선 종각역과 5호선 광화문역 인근의 종로구청 옆에 있으며, 센트럴타워는 지하철 분당선 서현역 바로 앞 분당의 중심 상업 지구에 위치해 있다.

이들 부동산리츠는 청산 시점까지 보유시 주가대비 배당수익률이 8% 이상 예상되며, 청산시 차익 발생여부에 따라 최종수익률이 달라질 것이다. 상업용 부동산의 가격은 임대수익률에 의하여 영향을 받기 때문에 임대료가 일정 수준 이상 유지된다면 매각 시 큰 위험이 나타나지는 않는다. 일반 주식 가격의 높은 변동성이 우려되고 아파트 가격의 정체를 예상하는 개인투자자라면 안정된 임대수익이 들어오는 대형 빌딩에 대한 투자를 주식시장에서 거래되는 리츠를 통해서 할 수 있다.

출처: http://finance.naver.com/item/news_read.nhn?article_id=0002693724&office_id=008&code=121550