한국 상업용 부동산 시장 상황 정리(상업용 오피스 빌딩)(20240906)

지금이 매수 기회?… 외국인, 韓 빌딩·물류창고 줍줍-국민일보 (kmib.co.kr)

지금이 매수 기회?… 외국인, 韓 빌딩·물류창고 줍줍

 

2024년 6월 글로벌 최대 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아에 따르면 2023년 국내 상업용 부동산에 투자된 해외 자본은 총 23억 달러(약 3조1560억원). 전년도와 비교하면 31.5%, 이전 3년(2020~2022년) 유입된 해외 자본이 연평균 19억 달러(약 2조6172억원)였던 것과 비교하면 3% 증가한 수치.

투자 1위 국가는 미국에서 유입된 해외 자본의 43%를 차지. 2위는 싱가포르로 28%. 미국 자본의 한국 상업용 부동산 투자가 두드러지는데 2022년과 비교하면 74%가량 큰 폭으로 증가. 싱가포르는 전년도와 비슷한 수준이며, 3위인 캐나다는 브룩필드가 인천의 대형 물류센터를 인수하면서 5년 만에 상위권 재진입. 2023년 연내 기준금리 인하를 기대한 투자자들이 선제적으로 투자에 나섰던 것으로 추정.

 

마지막으로 확인된 중국자본의 한국 상업용 부동산 투자는 2017년인데 당시 전체 투자 규모의 10% 수준으로 4위를 기록. 중국 당국의 대출 제한, 자본 통제 등이 투자를 막는 이유. 하지만 현재 중국 자본은 알리 등 이커머스를 앞세워 한국 물류창고 등 상업용 부동산 투자 청사진을 준비하고 있으며, 빠르면 2024년 연내 국내 투자가 이뤄질 것으로 보고 있음.

 

2024년 6월 기준 외국인, 기관투자자, 기업들이 주로 거래하는 상업용 빌딩 거래도 3개월 연속 증가 중. 지난 4월 전국 상업용 빌딩 거래량은 총 1307건으로 전월 대비 0.3% 상승했으며, 올 1월 1034건을 기록한 이후 3개월 연속해서 거래가 늘고 있음. 이는 2022년 8월 1297건 이후 최고치.

반면 개인들이 직접 등기치는 영세 상가는 경매 매물이 쌓이고 있음. 경공매 데이터 전문업체 지지옥션에 따르면 2024년 5월 서울지역 상가 경매 진행 건수는 총 237건으로 이는 2016년 11월 244건 이후 가장 많은 수치. 낙찰률도 급감해 서울 상가 매물 237건 중 낙찰된 물건은 28건으로, 낙찰률은 11.8%에 불과.

 

대형 상업용 오피스 빌딩과 공장 창고 등에는 투자역량과 투자여력이 충분한 금융자본 및 법인자본이 몰리고 있지만, 소규모 상가 매물은 투자역량도 부족하고 여력은 더욱 더 부족한 개인이 투자하기 때문에 경기 악화에 직격탄을 맞고 있으며 저출산, 저성장, 고금리 고착화로 인해 상당기간 회복되기 어려움. 지식산업센터 등 일부 물건은 대출 자체가 안나오기도 함.

 

 

 

( *CPI의 경우 (2020=100)으로 개편된 수치 적용)

 

상업용 오피스 빌딩의 임대료는 2023년 1/4분기 이 후 서울 핵심권역(CBD, YBD, GBD)은 물론이고 비핵심권역 (Others) 역시  소비자물가지수(CPI) 대비 높은 수준을 기록했으며, 특히 핵심권역 (CBD, YBD, GBD)의 CPI 대비 임대료는 비핵심권역(Others) 보다 상대적으로 더 높은 수준을 기록. 이는 인플레이션 헤지를 위해 서울 핵심권역 (CBD, YBD, GBD) 내 상업용 오피스 빌딩 투자가 필수임을 의미.

 

 

광화문 일대 도심권(CBD) 상업용 오피스 빌딩 시장은 미국 금융위기가 터진 2008년 이 후에는 4년 정도 침체 후 원상복구 되었으며, 미중무역분쟁과 미국이 기준금리를 올리던 2017-2019년 시기에도 3년 정도의 침체 후 원상복구 되었음.

 

한국 오피스 시장만 활황…외국계 운용사들 '호시탐탐'-인베스트조선 (investchosun.com)

한국 오피스 시장만 활황…외국계 운용사들 '호시탐탐'

 

각국의 오피스 공실률이 글로벌 금융위기 수준 이상으로 치닫는 상황에서도 서울은 이례적으로 낮은 수준을 유지. 원화에 비해 달러가 강세를 보이는 상황에서 환차익 효과를 앞세워 공격적 투자도 가능하기 때문에 가격과 수익률만 맞으면 충분히 외국인의 진입할 수 있는 상황이었음.

 

서울을 중심으로 오피스 시장이 견고한 건 결국 마땅한 투자처가 보이지 않는 상황에서 '안전 자산'으로 투자 수요가 몰리기 때문. 작년 상가·오피스·숙박시설·물류센터·오피스텔 등 전반적 상업용 부동산은 2021년을 정점으로 거래량이 줄어들고 있으며, 비수도권을 중심으로 매매가격 하락세가 특히 두드러짐. 특히, 연면적 1만평(약 3만3000㎡) 이상의 프라임 오피스의 경우 공급이 제한적이지만 수요가 이어져 안정적인 수익률을 기록할 전망.

 

 

2024년 8월 기준 상업용 오피스 빌딩에 대한 투자는 전체 한국 부동산 투자의 과반수에 달함. 이는 재택근무가 늘어나는 해외에서 상업용 오피스 빌딩의 공실률이 올라가는 것과 달리 한국 기업의 낮은 재택근무율과 지연되는 인서울 핵심권역 상업용 오피스 공급으로 인한 현상. 여기에 약 1조원 규모의 강남권(GBD) 디에셋 타워와 도심권(CBD)의 돈의문 디타워의 매각이 마무리 되면 상업용 오피스 빌딩의 투자비중은 더 높아질 수도 있음.

 

꾸준한 수요는 낮은 공실률로 이어짐. 글로벌 부동산 서비스 기업 JLL에 따르면 2024년 3월 서울의 평균 공실률은 1.5%로 3분기 만에 1%대로 재진입. 도심권(CBD), 강남권(GBD), 여의도권(YBD) 등 서울의 주요 세 권역 모두 자연공실률인 5%를 하회하는 낮은 공실률을 기록. 자연공실률은 공급과 수요가 균형인 상태에서의 최저 공실률.

 

글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아는 "2023년 공급된 3건의 프라임급 오피스와 2024년 공급 예정인 2건의 프라임 오피스 면적 대부분 입주(예정) 임차인이 확정돼 있고, 기존 빌딩들은 재건축, 리모델링 기간 멸실 예정으로 서울 프라임 오피스 공실률은 낮아질 것으로 예상된다"며 "2025년까지는 새로운 프라임 오피스 빌딩이 없어 공실률은 1~2년간 낮은 수준을 유지할 것으로 보인다"고 분석.

 

하지만 2024년 3월 이전에는 가격 문제, 고금리 환경으로 인한 비교우위 약화 및 가격 하락시 손실 위험을 감수해야 하는 우선주 및 보통주 펀딩의 어려움으로 외국 자본의 활동이 두드러지지 않음.

 

오피스빌딩 저점 확인하는 외국계 투자자 (dealbook.co.kr)

오피스빌딩 저점 확인하는 외국계 투자자

 

2024년 7월 들어서 미국 기준금리인하 가능성이 높아지면서 상황은 달라지고 있음.

 

최근 1~2년 사이 오피스빌딩 입찰에 해외 투자자들이 참여한 곳을 찾아보기가 쉽지 않았음. 해외 투자자들이 오피스빌딩 입찰을 참여하지 않고 관망한 것은 기다리면 경쟁력 있는 가격에 투자 기회를 포착하려는 분위기가 있었기 때문.

 

하지만 이지스자산운용이 보유한 정동빌딩의 입찰 시작 2달 만에 미국 교직원연금기금 관련 운용사인 누빈자산운용이 참여했고, 우선협상자까지 선정. 누빈자산운용이 제시한 매수 가격은 연면적 평당 3000만원 수준이라고 하는데, 재조달 원가 등을 고려하고 인근 지역에서 진행된 타워8이나 콘코디언의 매각가를 생각하면 무리하지 않은 조건.

 

그 외 캐피탈랜드투자운용은 골든타워의 우선협상자가 됐고, 콘래드호텔은 ARA자산운용이 매입을 준비 중. DWS자산운용이 매각하는 김포성광물류는 페블스톤자산운용이 블랙스톤과 함께 인수 시도. 이외에도 올해 초 시그마타워에 투자한 에버딘도 투자를 재개.

 

급격한 고금리에 눌린 상업용 오피스 빌딩 시장에 금리인하 바람을 탄 외국인 자금의 유입 중이며 이는 상업용 오피스 빌딩 시장 회복으로 이어질 가능성이 높은 상황.

 

세줄 요약:

 

1. Up Team Up, Down Team Down=>외국인, 기관, 기업이 거래하는 퀄러티 있는 대형 상업용 오피스 빌딩, 대형 물류창고 등 UP, 개인이 등기치는 상가, 오피스텔, 지식산업센터, 생숙등 Down

 

2. 도심권(CBD), 강남권(GBD), 여의도권(YBD) 오피스 공급 지연

 

3. 외국인 투자자들이 도심권(CBD), 강남권(GBD), 여의도권(YBD) 상업용 오피스 빌딩에 관심을 보이고 있음