둔촌주공 분양의 성패 그리고 그 영향

“현금 10억에 연봉 2억은 돼야”…둔촌주공 자격 요건 실화냐 [매부리레터] - 매일경제 (mk.co.kr)

“현금 10억에 연봉 2억은 돼야”…둔촌주공 자격 요건 실화냐 [매부리레터] - 매일경제

 

2022년 12월 분양하는 둔촌주공의 일반분양가는 3.3㎡당 3829만원. 26평 전용 59㎡의 분양가는 9억3000만~9억6000만원, 34평 전용 84㎡은 13억~13억5000만원.

 

분양가 12억원 이하는 중도금대출이 나오기 때문에 전용 59㎡이하 소형평수는 중도금대출(전체 분양가의 60%)이 가능하므로. 계약금 20%, 1억8600만원이 있으면 청약 가능. 계약금 내고 중도금대출을 받을 수 있고, 입주때 잔금대출을 받으면서 부족한 현금을 대출받아야하는데 DSR40% 한도내에서 받을 수 있음. 서울은 LTV 50%까지 나옴.

 

하지만 문제는 청약 고가점자들이 제일 원하는 평수인 전용 84㎡. 4인가족 실수요자 선호가 많아 ‘국민평수’이지만 최소 현금 10억이 확보돼야 청약이 가능. 전용 84㎡ 분양가 13억원이라고 가정시, 계약금 20% 2억6000만원은 당첨 즉시 한달내 조달해야 하고 중도금대출이 불가능. 분양가의 60%, 7억8000만원은 입주때까지 약 2년간(둔촌주고 완공은 2024년 12월 예정)6회에 걸쳐서 나눠내야하는데, 계약금과 중도금 6회 합쳐서 분양가의 80%, 현금 10억4000만원을 조달해야 함.

 

계약금(2억 6000만 원)+중도금(7억8000만원) + 잔금대출(LTV 50%, 최대 7억5000만원)

 

2년뒤 금리는 예단할수 없지만, 현재 금리 7%로 적용하면 DSR 40% 내에서 잔금 7억5000만원(30년 만기, 원리금 균등상환)을 대출받기 위해서는 연봉이 1억9000만~2억원이 되어야 함. 금리가 3%일때는 DSR 40% 내에서 7억5000만원을 대출받기 위해서는 연봉 1억2000만원이면 가능.

 

즉, 현재처럼 고금리 상황에서 현금 8억원이 있어서 둔촌주공 전용 84에 도전하더라도 잔금대출때 연봉 2억원이 되지 않으면 대출 7억5000만원이 나올 수 없음. 연봉 1억2000만원인 사람이라면 이러한 상황에서는 대출이 4억5000만원밖에 나오지 않아 3억원가량은 개인적으로 조달해야 함.

 

여기에 잔금 지급일로부터 60일이내 취득세를 내야함. 취득세(약 4200만원)와 옵션(에어컨, 거실 확장 등)을 고려하면 최대 1억원 가량 추가됨.

 

그리고 분양가상한제 적용 단지로 입주때 무조건 입주해서 의무기간을 거주해야 해서 즉시 전세를 놓을 수 없음. 정부가 분양가상한제 실거주 의무 규정 완화를 추진하고 있으나 아직 법이 통과되지 않았음. 해당 법안을 발의한 김정재 국민의힘 의원실 관계자는 “아직 (법안이)소위에 올라가지도 않았다고 함. 또한 법이 통과되더라도 법 통과 이후 모집공고 나온 단지부터 적용할지, 소급적용할지 확정되지 않음.

 

중도금 대출이 가능한 전용 59는 사실 이보다는 필요 현금이 적으나 입주때 잔금대출을 최대 50%를 받는다고 가정해도, 그 대출금액이 DSR40%를 적용했을때 각자의 소득 수준에서 받을 수 있는 금액인지는 꼼꼼히 따져보아야 함.

 

그렇다면 과연 연봉 2억에 현금 10억을 가진 사람에게 과연 둔촌주공이 메리트 있을까?

 

[둔촌주공 체크리스트]분양가에 4억 보태면 강동 대신 '강남' (bizwatch.co.kr)

[둔촌주공 체크리스트]분양가에 4억 보태면 강동 대신 '강남'

 

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 헬리오시티 전용 84㎡는 20억원 대에 거래되던 수개월 전보다 가격이 대폭 하락하여 지난달 16일 17억8500만원에 거래됨 . 이 지역 대장주로 꼽히는 엘스·리센츠·트리지움 전용 84㎡ 역시 최근 거래 가격이 18억3000만~19억8000만원으로 20억원 미만으로 내려옴. 강남 재건축의 상징인 은마아파트 전용 76㎡은 지난 8일 17억7000만원에 거래됨. 작년 11월만 해도 26억3500만원에 거래됐는데, 1년 만에 8억6500만원이나 하락한 것.

 

연봉 2억에 보유현금 10억을 가진 둔촌주공의 타깃 수요자들이 여러가지 장점이 있지만 강동에 속한 둔촌주공보다 강남권에 구축이나 재건축 아파트에 관심을 보일 가능성도 있음. 결국 당장 미분양이 나오지 않더라고 중도금 확보 문제 혹은 강남권 아파트의 추가하락으로 인한 계약자의 변심 등 계약취소가 발생할 수 있음.

 

만일 2022년 12월 청약을 받는 둔촌주공이 분양 과정상 차질을 빚게 된다면 이는 내년 분양시장은 물론이고 서울 아파트 매수심리를 위축시키는 악재가 될 수 있음.

 

급매물 쏟아져도 “아직 비싸”…‘살 집’ 알아보던 절반이 매수 포기 - 경향신문 (khan.co.kr)

급매물 쏟아져도 “아직 비싸”…‘살 집’ 알아보던 절반이 매수 포기

 

2022년 11월 13일 국토연구원은 서울·경기지역의 부동산 탐색·거래 활동 및 시장 인식 현황을 파악하기 위해 실시한 ‘도시가구 부동산 활동조사’ 결과를 공개. 조사는 지난해 상반기와 하반기, 올 상반기 등 세 차례에 걸쳐 서울·경기 지역에서 부동산 거래를 했거나 거래를 하기 위해 알아본 경험(탐색경험)이 있는 시민 1000~1400명을 대상으로 진행하고, 서울·경기 지역에서 영업 중인 공인중개사 300곳도 선별해 조사.

 

지난해 상반기부터 올 상반기까지 주택 구매 수요가 위축되고 있음. 부동산 매물을 탐색한 경험이 있는 응답자 중 매수거래를 체결한 응답자는 지난해 상반기 61.2%였지만 하반기엔 56.3%로 줄었고, 올 상반기엔 47.9%로 더 줄었음. 지난해에는 10명 중 6명이 집을 알아보다 집을 샀지만 올해는 10명 중 5명 이상이 집을 알아보다 매수를 포기했다는 의미.

 

주택 매수의 경우 실수요자인 실거주자 비중이 지속적으로 줄어들고 있음. 매수 사유에서 ‘거주 목적’이 차지하는 비중은 지난해 상반기 53.5%에서 하반기 42.1%, 올 상반기 38.2%로 지속 하락 중. ‘투자 목적’의 매수 비중은 작년 상반기(29.2%)나 올 상반기(29.5%)나 큰 변화가 없음. 이에 반해 ‘투자 목적 및 거주 목적 반반’은 같은 기간 17.3%에서 32.4%로 늘어남. 전반적으로 실수요자들이 주택 구매를 미루고 있다고 볼 수 있음.

 

주택 매도의 경우 ‘세금 등 비용 부담’을 이유로 한 매도 비중은 작년 상반기 43.7%에서 올 상반기 23.7%로 하락. ‘타 투자처 모색’ 사유는 10.3%에서 19.3%로 증가. 새 정부 출범 후 부동산세 감면에 나서면서 세금이 부담돼 매도하는 사례는 줄어든 반면 부동산 경기 하강 등을 우려해 투자 목적의 부동산을 처분하는 비중은 늘어남. 윤석열 정부가 부동산 감세와 규제완화를 했음에도 불구하고 아파트 자체의 투자메리트 하락으로 인한 매도세를 막는데 실패했음을 의미.

 

결국 소득대비 고평가된 아파트 가격의 하락은 정부의 부동산 규제 완화와 부동산 감세로 막을 수 없다는 것을 의미하고, 아파트 시장의 가격 조정 충분하지 않은 상태에서 윤석열 정부가 무의미하게 남발한 부동산 규제 완화와 부동산 감세들로 인해 향 후 아파트 시장이 시장참여자들과 전문가들의 예상보다 더 큰 침체에 빠질 가능성도 배제할 수 없음.